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第三章 物业管理法律关系《物业管理法律与制度》董藩 刘毅 秦凤伟编著本章结构第一节 物业管理法律关系概述第二节 物业管理法律关系的构成要素第三节 物业管理法律关系的产生、变更和消灭 第一节 物业管理法律关系概述 1、如何理解物业管理法律关系 2、物业管理法律关系的特殊性 3、物业服务纠纷中物业管理法律关系的识别 一、如何理解物业管理法律关系 法律关系是指法律规范在调整人们行为的过程中所产生的、以主体之间的权利与义务的形式表现出来的特殊社会关系与一般的社会关系相比，所具有的三个最为主要的特征：法律关系以法律规范作为存在的前提 以法律上的权利和义务为纽带而形成 以国家强制力作为保障手段是法律规范作用于社会生活的基本形式 一、如何理解物业管理法律关系物业管理法律关系是随着房地产业和物业服务行业的发展而形成的一种新型法律关系 作为法律关系的一种，是指物业管理法律规范在调整物业服务行为过程中形成的各参与其中的主体间的权利义务关系 只存在于物业服务过程中是在相关法律规范调整之下形成的社会关系 表现为物业服务各参与主体之间的权利义务关系 二、物业管理法律关系的特殊性物业管理法律关系是由多种法律关系组成的统一体一方面，它包含各平等主体之间的物业管理民事法律关系另一方面，它也包含了物业管理行政法律关系需要强调的是，物业管理法律关系仍然主要是一种民事法律关系物业管理法律关系围绕着业主自治展开业主自治是物业管理法律制度的核心，法律法规对业主自治的内部法律关系进行了严格的规范 二、物业管理法律关系的特殊性物业管理法律关系主要指向物业服务行为 单务法律关系，是指在某个具体的法律关系主体之间，权利人仅享有权利，义务人仅履行义务双务法律关系，是指在特定的法律关系主体双方之间，一方的权利即为另一方的义务，如果一方不履行自己的义务，另一方的权利就不可能实现物业管理法律关系受到社会责任的制约各种物业管理主体在公共安全、公共秩序、社会责任等方面应当承担一定的责任 物业管理法律关系的产生、变更和终止必须符合程序要求 三、物业服务纠纷中物业管理法律关系的识别 单纯从法律关系看，建设单位同物业服务企业是两个独立的民事主体，物业服务合同与房屋买卖合同是两个独立的法律关系；但在前期物业管理中，二者之间的界限有时非常模糊 房地产与物业管理是两个相对独立的产业，各自具有自己的产业特征《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业 第二节 物业管理法律关系的构成要素 1、物业管理法律关系的构成要素概述 2、物业管理法律关系的主体 3、物业管理法律关系的内容 4、物业管理法律关系的客体 一、物业管理法律关系的构成要素概述 物业管理法律关系同其他法律关系一样，也是由三要素构成的，即物业管理法律关系的主体、客体和内容 物业管理法律关系与其构成要素的关系，是整体与部分的关系，符合系统与要素的统一定律，即在一定范围内是系统，在更大范围内则是要素 二、物业管理法律关系的主体 物业管理法律关系的主体即该法律关系的参加者，是法律关系中权利的享有者和义务的承担者物业管理法律关系主体的资格是由法律规定的，大致上可以将其分为以下三类：业主、物业使用人和业主自治机构 建设单位、物业服务企业 国家机关与物业管理协会 三、物业管理法律关系的内容物业管理法律关系中的权利业主的权利业主大会及业主委员会的权利 物业服务企业的权利建设单位的权利物业管理法律关系中的义务业主的义务业主自治机构的义务物业服务企业的义务建设单位的义务 三、物业管理法律关系的客体 物业管理法律关系的客体是指权利义务指向的对象，可分为两类：物物业专有部分 ，是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分 物业共有部分 ，是指供业主共同使用，为业主所共有的部分 行为 业主及物业使用人的行为物业服务企业的物业服务行为业主自治机构的行为建设单位的行为 第三节 物业管理法律关系的产生、变更和消灭1、物业管理法律关系产生、变更和消灭的前提条件 2、物业管理法律事实的种类 3、物业管理法律关系的产生、变更和消灭一、物业管理法律关系产生、变更和消灭的前提条件 法律规范，即法律关系产生、变更和消灭的法律依据 主体，即权利的享有者与义务的承担者 法律事实，即出现法律规范所假定的那种情况 二、物业管理法律事实的种类事件和行为，按照是否以权利主体的意志为转移 行为，是以权利主体的意志为转移、能够引起法律后果的法律事实合法行为违法行为事件，是指与权利主体意志无关的法律事实绝对事件相对事件 二、物业管理法律事实的种类肯定和否定的物业管理法律事实 ，按照产生法律后果是否要求某些物业管理现象的存在一次性作用的物业管理法律事实和状态，按照作用时间的长短单一的物业管理法律事实和事