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土地增值税清算实务问题汇集 土地增值税清算实务问题汇集 1 、某房地产企业会计问： 前些年公司取得的一块地没有开发就转让了，过户时缴纳了 营业税、城建税、教育费附加和预缴的土地增值税。近日稽 查人员要求对转让地块进行土地增值税清算，可公司从未接 到地税部门的清算通知，而开发的楼盘都是接到清算通知后 才按要求清算的，公司是否应进行土地增值税清算？ 答： 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管 理有关问题的通知》 （国税发〔2006 〕187 号）第二条的规 定，符合下列情形之一的， 纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2. 整体转让未竣 工决算房地产开发项目的； 3. 直接转让土地使用权的。符合 该规定的纳税人，须在满足清算条件之日起 90 日内到主管 税务机关办理清算手续。 因此，贵公司应在达到清算条件 之日起 90 日内完成清算工作并到税务机关申报纳税。 （南 京地税） 2 、什么情况下要按房地产评估价计征土地增值税 税人在什么情况下，按照房地产评估价格计算征收土地增值 税? 【答复】一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条 例》 （国务院令第 138 号）第九条规定：“纳税人有下列情形 之一的，按照房地产评估价格计算征收： (一 )隐瞒、虚报房 地产成交价格的； (二 )提供扣除项目金额不实的； (三 )转让 房地产的成交价格低于房地产评估价格， 又无正当理由的。 ” 二、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税 计税依据问题的通知》 （财税〔2016 〕43 号）第六条规定： “在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增 值税。 本通知自 2016 年 5 月 1 日起执行（北京地税） 3 、 房地产企业向非金融企业借款交土地出让金，执行利率是经 政府批准财务公司的利率，支付的借款利息如何扣除？ 根 据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国 税函 [2010]220 号文件：土地增值税清算时，已经计入房地 产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。同 时根据《国家税务总局关于印发的通知》国税发 [2009]31 号 文件，企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为建造开 发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企 业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质 的借款费用，可直接在税前扣除。所以该公司支付的借款利 息支出： （1）在计算土地增值税时，应将资本化利息支出从 “开发成本—某项目”中剔除，并调整至财务费用中扣除，会 计处理不作相应调整。由于向非金融机构借款，不能提供金 融机构证明，应按照（取得土地使用权所支付的金额 房地 产开发成本）× 10％以内标准扣除； （2 ）企业所得税在扣除 利息支出时，要区分资本化支出和费用化支出，分年度归集 扣除。 （河南地税） 4 、房地产开发企业支出的拆迁回建房 屋的建设成本是否能在土地增值税税前扣除？