某物业管理公司工程维修部工作手册.doc

精品资料/word可编辑 精品资料/word可编辑 PAGE / NUMPAGES 精品资料/word可编辑 工程维修部工作手册 编 号: CBREXH-GZ-EM-04 版本/状态: A/1 编 制: 审 核: 批 准: 生效 日期: 二〇一四年七月一日 ***物业管理服务有限公司 工作手册目录 序号 章节 文 件 名 称 页面 1 工程维修部目标及实施措施 4 2 工程维修部组织架构 5 3 工程维修部岗位职责 6 4 工程维修部管理制度（规定） 15 4.1 特种作业人员管理制度 15 4．2 高低压配电室安全工作制度 16 4.3 变配电工作票、操作票制度 17 4.4 电梯安全管理规定 18 4.5 电梯维保服务考核制度 18 4.6 电梯机房管理规定 19 4.7 设备机房管理制度 19 4.8 设备机房防火管理规定 22 4.9 设备事故处理规定 23 4.10 设备机房卫生管理规定 25 4.11 设备运行记录管理制度 25 4.12 设备标识管理规定 26 4.13 设备台帐管理制度 26 4.14 机电设备维修工具管理规定 27 4.15 安全用水、供电管理制度 27 4.16 监视、测量装置管理规定 28 4.17 运行值班工交接班制度 29 4.18 工程、维修档案管理制度 30 4.19 房屋修缮管理制度 30 4.20 外包工程项目管理制度 32 5 工程维修部工作流程 32 5.1 电气设备检修安全技术规程 32 5.2 配电室倒闸规程 34 5.3 市电、发电联锁柜操作、维护规程 35 5.4 电梯安全操作规程 35 5.5 给排水设备安全操作规程 36 5.6 给排水设备运行管理规程 38 5.7 给排水维护保养规程 39 5.8 冷水机组运行操作规程 42 5.9 中央空调系统运行管理规程 44 5.10 柴油发电机安全操作规程 46 5.11 螺杆冷水机组系统操作规程 47 5.12 焊接作业规程 49 5.13 设备安全事故处理规程 50 5.14 直饮水系统管理规程 51 5.15 一般报修流程 52 5.16 计划检修或重大设备检修流程 52 5.17 供电限电停电审批程序 53 5.18 客户报修服务管理办法 53 5.19 客户维修服务管理程序 57 5.20 设备更新改造程序 58 5.21 外包项目合同签订工作程序 59 5.22 外包项目监管程序 60 1．工程维修部目标及实施措施 目标： 年度电能耗（除中央空调）同比下降10%以上 房屋本体及设施设备按计划保养，计划完成率100%，运行正常； 月度零修及时率达到98%以上，月度零修合格率达到100%，无零修质量造成的有效投诉 有效控制供方驻场服务质量 设备重大管理责任事故为零 月度记录、资料保存完整，及时归档，归档率100% 适用范围： 适用于****项目工程维修部。 措施： 工程维修部人员在日常工作中，必须积极配合齐心协力，做到第一时间上门服务，确保客户满意。 部门人员做好安全、管理工作，采取预防措施，防止发生重大设备事故和人员伤亡。组织部门技术人员熟悉、掌握所管辖的设备性能，参与解决大厦突发事故的抢修。 负责对小区的机电设备实施统一管理，积极做好维修运行的日常管理工作。 熟练掌握设备设施的性能和操作，加强对设备的维护和保养，确保设备完好，为服务提供基本保障。 2．工程维修部组织架构 总编制 总编制15人 工程经理（1人） 工程经理（1人） 文员 文员（1人） 工程主任（1人） 工程主任（1人） 运行领班（1人）维修领班（1人） 运行领班（1人） 维修领班（1人） 运行技工 （白班2人） 维修技工（泥木工1人）维修技工 （水工1人） 维修技工 运行技工 （白班2人） 维修技工 （泥木工1人） 维修技工 （水工1人） 维修技工 （电工2人） 维修技工 （空调工1人） 运行技工（晚班1人） 运行技工（中班1人） 运行技工（早班1人） 3．工程维修部岗位职责 目标： 明确部门职能及各岗位工作职责、工作范围和日常工作