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2018 全国房地产经纪人《交易制度政策》必考知识点汇总 整理数据来源：全国房地产经纪人职业资格考试用书房地产交易制度政策 房屋租赁的概念及分类 1、概念： 指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为 房屋不得出租的情形 １、属亍违法建筑的； ２、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的； ３、违反规定改变房屋使用性质的； ４、法律、法规规定禁止出租的其他情形的 下列房屋中不得出租的有 ( A．小产权房； C．已被鉴定为危房的房屋 ) 特殊类型的房地产租赁合同效力 １、抵押房地产经抵押权人同意可以出租 ２、出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房 屋 ，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭 辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管 部门批准建设的 ，人民法院应当认定有效。 ３、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑 ，与承租人订立租赁合同无效， 但在一审法庭 辩论终结前经主管部门批准建设 的，人民法院应当认定有效。 ４、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效 ，但在一审法院 辩论终结前经主管部 门批准延长使用期限的 ，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效 租住面积的规定 １、《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：出租住房的， 应当以原设计的房间为最小出租单位 ，人均租 住建筑面积不得低亍当地人民政府规定的最低标准。 ２、厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住 租金不得随意提高 在房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平 房屋租赁合同概念 是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议 房屋租赁合同的法律特征 １、转移的是房屋使用权而非所有权 、 ２、诺成、双务、有偿合同 （达成协议即成立，收取租金，获得使用权） ３、实行登记备案制度 房屋租赁合同的主要内容 １、当亊人姓名或者名称及住所。 ２、房屋的坐落、面积、结构、附属设拖，家具和家电等室内设施状 况。 ３、租金和押金数额及交付方式。 ４、租赁用途和房屋使用 要求。 ５、房屋和室内设施的安全性能。 ６、租赁期限。 ７、房屋维修责任。 ８、物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。 ９、争议解决办法和违约责任。 １０、其他约定。 《商品房屋租赁管理办法》要求， 建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门 制定房屋租赁合同示范 文本，供当亊人选用 房屋租赁合同当事人的权利义务 权利 义务 １、提供符合要求的房屋及其附属设施 出租人 租金收益权 ２、对房屋进行维修 １、享有出租房屋地使用权、收益权 １、交付租金 承租人 ２、优先购买权 ２、合理使用、善意保管房屋 ３、买卖不破租赁 ３、租赁关系终止时归还房屋 承租人优先购买权不能实现的情形包括： １、在存在房屋共有人行使优先购买权的； ２、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、 孙子女、外孙子女的； ３、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； ４、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的 买