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中高档住宅要素分析 住宅小区本身没有具体标准，但构成住宅小区的根本要素 〔如房屋结构，道路交通，绿化绿 地等相关配套设施〕 是有具体标准的。 销售部门和工程部门的相关人员根据多年房地产从业 经验，结合目前通行原那么和一些业内约定俗成的标准， 形成了本次对北京中高档住宅的要 素分析，以便于应用和考量。 以下局部主要以高档住宅为例，从各个方面分析主要要素： 一、地段 交通便利，地铁、公交等公共交通兴旺。 通达性好，临城市主要干路或小区周边道路通畅。 周边配套齐备，包括银行、医院、教育、生活等配套一应俱全。 周边自然人文环境优越，有一定独特的自然资源、人文资源或旅游资源。 二、小区规划 1、整体规划 知名建筑设计单位规划，建筑设计有特色，全程高水平设计。 小区规模到达一定程度，但不宜过大，一般在 20-40 万平方米之间。 小区规划个性化， 建筑布局合理地分隔空间， 分隔时要把握各空间的比例关系， 把握各 空间的布局以及彼此衔接的方式。 建筑遵循上下错落、 疏密有致的原那么， 建筑造型上凹凸有致，层次清楚， 形成小区丰 富优美的建筑空间。 小区容积率低，产品类型为板楼或更追求品质的别墅类型。 2、交通组织 2.1 交通规划 交通规划需人性化， 结合建筑布局和小区功能空间的布局， 组织好车行路线、 步行人回 家路线、业主闲暇时的散步路线等。 车行路线的组织以减少对小区内行人及住户的干扰为宜， 同时注意美化车行沿线的环境 步行人回家路线那么强调舒适便捷，尽可能避开车流。 业主闲暇时的散步路线， 园路结合地形和景观设计， 蜿蜒曲折， 使业主在散步中有移步 景易的视觉效果。 人车分流设计：人流、车流、物流应合理组织、互不干扰。 2.2 道路设计 小区规划中消防车道、 消防回车场地及消防登高面的设计应需在满足消防设计标准的前 提下顾及到小区景观的效果和减少对居民的干扰。 地块内的市政道路按照 12 米以上进行设计，组团级道路〔次路〕宽度不低于 7 米。消 防登高面按照退让建筑 10 米，道路宽度 6 米进行设置。 入户路 〔步行道〕道路宽度 2.5 . 米，漫步路〔步行道〕道路宽度 1.8 米。 小区主要停车主要集中在地下，地上为零散或临时停车位。 车位与住户配比应不低于 1.2： 1。 地面停车位不宜过多，不宜布置在交叉路口处，且结合景观整体设计予以布局。 3、管理与配套规划 3.1 入口设计 小区入口设计应结合规划、建筑、景观设计及管理等综合考虑。 合理组织入口处的交通流线， 在规划中应界定好机动车的出入口、 步行出入口， 在条件 许可情况下应设访客车辆专用车道和谢绝进入后的回车道， 最好考虑出租车专用等候区 小区入口处地形标高的设计应结合小区周边市政道路的地坪标高、 市政管线的标高、 小 区景观营造的设想、小区排水系统组织等方面综合考虑。 小区入口岗亭的设置也应结合规划、建筑、景观、管理角度，岗亭的尺寸、功能配置及 构筑风格应与住宅建筑、 景观相协调， 分析保安人员管理动线， 充分改善保安人员的工 作环境和工作条件。 3.2 公建配套 物业管理用房、居委会管理用房、业主委员会管理用房等可设在住宅建筑底部。 变电站、煤气