农村集体土地使用权出租相关问题.docxVIP

农村集体土地使用权出租相关问题 关于农村集体土地用法权出租相关问题的简要讨论近年来，在农村将农民集体全部的土地用法权出租用于非农业建立的现象屡见不鲜，许多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将农村集体土地用法权出租给第三方，用于建立厂房或门面房等非农业建立。随着城市建立规模的扩展，当政府对这些农村集体土地依法进展征收时，往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题，不仅给征地拆迁工作带来了极大的困难，也严峻影响了城市的建立与进展。针对此问题，本文试就农村集体土地用法权出租合同的效力、合同的解除、合同主体资格的认定以及此类大事的处置、预防等进展相关的法律争论和分析，以求对妥当解决农村集体土地用法权出租问题有所关心。一、关于农村集体土地出租合同效力的法律分析伴随城市建立的快速进展，城市规模的扩张、规划的改变调整以及大量的城市重点工程建立都急需大块的土地来承载，而城乡结合部的土地在历史上许多都属于农村集体土地。政府要解决城市建立的土地供需冲突，往往会首先考虑这局部集体土地的征收问题。但现实中许多这样的土地以出租等各种形式被占用，大局部用于了非农建立。加之历史遗留的诸如执法不严、管理不到位等问题，都不行否认地对政府征收工作带来了极大的障碍。为此，首要的问题就是确认集体土地出租合同是否有效。〔一〕农村集体土地租赁的合法性问题《土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进展建立，需要用法土地的，必需依法申请用法国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建立住宅经依法批准用法本集体经济组织农民集体全部的土地的，或者乡〔镇〕村公共设施和公益事业建立经依法批准用法农民集体全部的土地的除外〞。第六十三条规定，“农民集体全部的土地的用法权不得出让、转让或者出租用于非农业建立；但是，符合土地利用总体规划并依法获得建立用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地用法权发生转移的除外〞。《农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包获得的土地承包经营权可以依法实行转包、出租、互换、转让或者其他方式流转〞。第三十三条规定，“不得转变土地全部权的性质和土地的农业用处〞。以上法律规定说明，农村集体经济组织转让集体土地用法权的权限是受法律限制的，其对农村土地用法权的转让，仅限于农村土地承包行为，农村土地要作为非农业建立用地，必需由国家依法征收为国有土地或只能是兴办乡镇企业和农村宅基地。农村集体经济组织无权将集体土地用法权转让给第三方用于非农业建立。目前的现状是出租的农村集体土地大多由承租人用于建立厂房生产经营或建立门面房等商业设施用于出租，该行为明显使集体土地的性质和用处发生了改变，是与我国法律关于农村集体土地用法权转让只能用于农业用处的强迫性规定相违反的。〔二〕程序性问题《土地管理法》第十一条其次款规定，“农民集体全部的土地依法用于非农业建立的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建立用地用法权〞。第十二条规定，“依法转变土地权属和用处的，应当办理土地变更登记手续〞。《土地管理法施行条例》第四条其次款规定，“农民集体全部的土地依法用于非农业建立的，由土地用法者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地用法权证书，确认建立用地用法权〞。第六条规定，“依法转变土地全部权、用法权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地用法权转移的，必需向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进展土地全部权、用法权变更登记。依法转变土地用处的，必需持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进展变更登记〞。以上法律规定说明，我国实行土地权属的法定登记制度，转让土地用法权必需进展变更登记，否那么，那么属无效。目前农村集体土地出租大多未依法进展变更登记，应是无效的。综合以上分析，目前大局部的农村集体土地租赁合同无论在内容上，还是在程序上都是违背我国法律、行政法规的强迫性规定的，应确认为无效合同。但在现实中，对于上世纪七八十年月因兴办乡镇企业所遗留的农村集体建立用地用法权的出租行为，土地行政主管部门因无明确的法律根据多数未予查处。遗憾的是，法院系统对此的认知各地也不一，此类租赁合同在各级法院的诉讼中也不肯定就被认定为无效合同。目前有许多的农村集体土地租赁就属于这种状况，如认定无效，往往会引起群体性上访、不稳定大事的连锁反响；如认定有效，那么会造成征地本钱过高，使各级政府无力担当，陷政府于“两难〞的选择境地。二、关于合同解除的法律分析〔一〕合同有效或无效应由谁来提出的问题依据我国民事法律规定的一般原那么以及《合同法》第一百二十八条的规定，当事人可以通过和解或者调解解决合同争议，当事人不愿和解、