(案例)三亚滨海度假休闲项目前期策略报告.pptxVIP

非海第一;本案开发课题设定;;[壹]如何躲避市场风险？;风险;;[供给层面]供大于求是未来几年海南市场的主旋律;（1月11-1月20日）;三亚地区2月份销售价格环比1月均有上涨（万元/平米）;［核心判断］ 成交量的大幅下挫很难支撑长时间的价格上涨 投机性需求带动的价格疯涨将告一段落;[概念层面] 狂炒之后的支点缺失，当概念热度下降，短期内无实质建设推进导致的价值缺失风险;回到问题：风险哪里？;躲避;;〔二〕现有的客群中，我们应该吃哪块？;;类型一：收藏稀缺隐私客 [构成]公务员高官、能源性企业主、演艺圈人士、二世祖〔其中前两者占绝比照例〕 [年龄]分布较广，不具统计意义 [置业]占据稀缺资源的一线海景，喜欢就买的无理由置业，决策迅速 购置量不定，带有一定的财产转移性质 [使用]不定;类型二：商务馈赠型客户 [构成]北方能源型企业主居多， [年龄]35-45岁事业处于上升期 [置业] 购置物业用以赠送客户，进行公关 一二线海景物业，一是要与海有关，二是一定要有名 [使用]转赠；连同购置，组团度假;类型二：国内传统产业豪客 [构成]江浙华南等地实业及贸易客，由于经营环境恶化，或者资产保值或者功成身退型以及家庭回归型消费 [年龄]50岁左右 [置业]开始有置业的动机，比较理性，置业决策时间较长，不一定追求一线海景 [使用]多频短时度假，一般3-5天，一年1-2