标杆房地产企业上海铜山街项目产品定位研究.pptxVIP

标杆房地产企业上海铜山街项目产品定位研究第1页/共56页城市价值——地段3公里陆家嘴经融贸易区人民广场6.3公里本项目位于浦东大道民生路路口，至陆家嘴金融区——3公里——浦东大道人民广场商圈——6.3公里——延安东路隧道淮海路商圈——6.5公里——人民路隧道、复兴东路隧道、延安东路隧道地理位置优越，与市中心实现快速切换6.5 公里淮海路商圈第2页/共56页城市价值——交通浦东大道昌邑路城市快速道路浦东大道——双向6车道昌邑路——双向3车道轨道交通14号线（江桥——金桥开发区），2016年通车18号线（场北路——航头），2020年通车双轨交汇，5分钟直达陆家嘴第3页/共56页城市价值——周边现状周边开发时间早，老式小区略显凌乱内环高架黄浦江昌邑路浦东大道民生路海事大学第4页/共56页城市价值——景观地块本案地处浦东滨江沿线，与杨浦区隔江相望，可观黄浦江景观；但非一线江景地段，未来景观价值受限E6E8E10E12E14E16E18E20E22第5页/共56页城市价值——规划依托陆家嘴，浦东滨江“两翼齐飞”南翼——商业办公、文化娱乐为主导北翼——以居住、旅游、生态休闲为主要诉求浦东核心区唯一一块大面积开发的区域陆家嘴规划地块编号用途（浦东区）E2规划未编E4规划未编E6规划未编E8都市旅游、研发办公、商业娱乐和现代居住E10商业办公、住宅建设为主，兼顾生态、休闲E12文化、展览、娱乐、商业E14陆家嘴金融贸易区，以金融、商务、服务、文化旅游E16低密度商办、文化娱乐E18商业金融办公文化娱乐E20商业办公、公共绿地、现代居住E22世博园区E8E10地块规划总建筑面积约297万平方米，新增196万平方米，新增部分中住宅约83万平方米，公共设施约110万平方米中粮地块万科地块第6页/共56页城市价值——规划万科两项目及中粮地块之间的联动效应将使区域获得更高的市场认知现状：城市界面较差，旧城改造尚未完成，规划未落地，无在售项目，板块影响力弱未来：项目居于未来规划的生态旅游居住区域，规划落地后前景良好；万科与中粮项目将使区域成为浦东未来最重要的一块豪宅开发区域。第7页/共56页城市价值总结第8页/共56页滨江价值——现状东外滩北外滩陆家嘴滨江黄浦滨江塘桥滨江卢湾滨江徐汇滨江第9页/共56页滨江价值——景观面分析陆家嘴滨江：景观——正对外滩万国建筑群黄浦滨江：景观——陆家嘴+浦东滨江绿地卢湾滨江：景观——正对世博园区徐汇滨江：景观——斜看世博园区+后滩公园北外滩滨江：景观——陆家嘴塘桥滨江：景观——董家渡地区东外滩滨江：本案：景观——杨树浦路地区唯一封闭式内陆岛——复兴岛渔人码头（在建） 北外滩国际航运服务集聚区陆家嘴金融贸易区外滩万国建筑博览群董家渡地区未来规划——高档住宅区、商业文娱办公世博园区第10页/共56页滨江价值——本案未来景观面渔人码头规划现状未来随着“渔人码头”工程的建设，本案未来景观面将逐步提升E2W1、W3E4E6W5E8W7W9E10E12E14E16W11E18W13、W15E20W17E22第11页/共56页滨江价值——开发能级分析规划地块编号（浦西区）功能定位W1、W3教育居住、休闲娱乐（复兴岛）W5都市旅游、研发办公、商业娱乐和现代居住W7（本案滨江对岸景观）文化、博览、娱乐、休闲、商业服务、办公、居住于一体的城市滨水区和历史文化区W9航运商务功能为主，具有国际客运、商业娱乐、旅游休闲、居住等功能的综合区W11滨水旅游、餐饮、娱乐、宾馆等综合服务区，东门路以南为休闲游览、商办区W13、W15滨江高档居住、商业文娱办公W17世博园区规划地块编号功能定位（浦东区）E2规划未编E4规划未编E6规划未编E8都市旅游、研发办公、商业娱乐和现代居住E10商业办公、住宅建设为主，兼顾生态、休闲E12文化、展览、娱乐、商业E14陆家嘴金融贸易区，以金融、商务、服务、文化旅游E16低密度商办、文化娱乐E18商业金融办公文化娱乐E20商业办公、公共绿地、现代居住E22世博园区本案所处区位是：上海滨江带上最适宜居住的区域第12页/共56页滨江价值小结现状：非一线临江，对岸无景观面未来：上海滨江带上最适宜居住区域，中高楼层观景可达二级景观第13页/共56页地块价值研判自身属性：项目周边城市道路环境等较差，板块知名度未打开，豪宅概念未成形，无法产生溢价可与周边中粮项目联合打造板块知名度，形成北外滩豪宅领跑者的概念。政府规划落地：北外滩形成居住、旅游、生态休闲为主要诉求的开发趋势渔人码头，北外滩国际航运服务集聚区等落地后，本案的滨江景观带将获得极大提升，并产生溢价开发潜力巨大，具备与塘桥滨江同样的豪宅板块属性第14页/共56页二、项目开发方向思考第15页/共56页市场机会点分析白金湾府邸汤臣一品财富海景世茂滨江华润外滩九里滨江凯旋门绿城黄浦