土地(市场法、假设开发法)估价过程.pdfVIP

1、基本原理 市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近 时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较， 并依据后者已知的价格， 参照该宗地的 交易情况、 期日、区域以及个别因素等差别， 修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。其 基本公式： V=VB XA XBXD X 正 式中： V ：待估宗地价格； VB ：比较实例价格； A ：待估宗地情况指数／ L 匕较实例宗地情况指数 B ：待估宗地估价期日地价指数／ L 匕较实例宗地交易日期地价指数 D ：待估宗地区域因素条件指数／ L 匕较实例宗地区域因素条件指数 E ：待估宗地个别因素条件指数／ L 匕较实例宗地个别因素条件指数 具体测算思路是： 1)选取比较实例； 2)选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件； 3)在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数， 编制比较因素条件说明表； 4)根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。 5)采用各因素修正系数连乘法， 求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的 比准价格。 6)对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果。 2 、估价过程 (1) 比较实例的选择 估价对象设定用途为城镇住宅用地， 受托方估价人员通过对估价对象所在区域内市场交 易资料的收集并分析， 选取了与待估宗地处于同一供需圈内的多个相同用途交易案例。 经过 筛选比较分析， 最终选择了近期发生交易的与估价对象条件类似的 3 个比较实例， 各比较案 例具体条件描述如下： 实例 A ：潍坊东兴建设发展有限公司用地 该实例是潍坊东兴建设发展有限公司所使用的位于高新区永春路以东、清池街办岳家 村以北、东西向规划支路以南的土地，用途为住用地，用地面积 10930 平方 M ，土地使用 年期为 70 年，规划容积率 2．5。宗地距区域商服中心 5400M ，距最近的公交车站 300M ， 距长途汽车站 5200M ，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。宗地临次干道，形状规则， 地形平坦，地质条件优，土地承载力大于 25 吨／ m2，自然灾害发生频率大于 100 年一遇， 宗地所在区域公用设施较齐全， 处于清洁区。 成交时间 2012 年 6 月 26 日，交易正常， 基础 设施开发程度达到宗地红线外 “七通 ”(通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热 )及红线 内 “地面平整 ”的土地使用权交易价格为 1725．5 元／平方 M ，折算为楼面地价为 690．2 元 ／平方 M 。 实例 B ：潍坊企辉置业有限公司用地 该实例是潍坊企辉置业有限公司所使用的位于高新区樱前街以南、 潍安路以西的土地， 用途为住宅用地，用地面积 13765 平方 M ，土地使用年期为 70 年，规划容积率 2 ．7。宗地 距区域商服中心 4500M ，距最近的公交车站 100M ，距长途汽车站 4000M ，区域内路网稠密， 有主干道，停车方便。宗地临主干道，形状规则，地形平坦，地质条件优，土地承载力大于 25 吨／ m2，自然灾害发生频率大于 100 年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全，处于清洁 区。成交时间 2011 年 11 月 23 日，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外 “七通 ”(通 路、通电、