河南城建学院房地产策划考前复习.docxVIP

河南城建学院房地产筹划复习重点 1 房地产工程筹划 是指根据房地产开发工程的具体目标，以市场调研和市场定位为根底， 综合运用各种筹划手段，并以具有可操作性的房地产筹划文本作为结果的活动。2 筹划的原那么 效益的原那么 合理限度的原那么 求真务实的原那么 创新的原那么 房地产工程筹划的特征 （ 1）地域性 〔2〕系统性 〔3〕前瞻性 〔4〕市场性 〔5〕操作性( 6 〕创新性 房地产工程筹划的程序 ）工程用地的获取及选址 〔2〕房地产市场调查； 〔3〕房地产工程投资筹划； 〔4〕房地产工程定位 〔5〕房地产工程规划设计； 〔6〕房地产工程营销筹划 〔7〕房地产经营筹划。5 房地产工程筹划的作用 工程的前期筹划是房地产工程成败的关键，通过工程筹划可以提高房地 产企业决策水平，防止工程运作出现偏差。 房地产工程筹划使房地产企业能进展准确的市场定位，提供更多消费者满意的产品，会增强房地产工程的竞争能力，使房地产企业在剧烈的市场竞争中站稳脚跟。 增强企业管理创新能力。 在市场经济条件下，通过房地产工程筹划，把房地产企业、筹划师、设计师、媒体结合在一起，社会资源得到有效的整合，形成一种优势，推动房地产业向前开展。 6 房地产工程筹划在房地产开发工程建立中贯穿始终， 为工程开发成功提供智力支持。 三章〔 21 〕 房地产市场调查的根本原那么 〔1〕客观性原那么 〔2〕针对性原那么 〔3〕科学性原那么 〔4〕系统性及全面性原那么 〔5〕效益性及时效性原那么 〔6〕求教性及保密性原那么 〔7〕创造性原那么 房地产市场调查的特点 〔1〕实用性 〔2〕时效性 〔3〕实践性 〔4〕客观性 〔5〕完整性 〔6〕方案性和系统性 社区环境调查主要包括： a.社区经济繁荣程度， b.社区社会文化气氛， 平安保障程度及居民素质等， 社区购物条件、通信条件、电力条件、卫生条件、给排水及交通和教育的便利性等， 社区空气质量、水源质量及景观等自然条件。 微观环境调查 ( 工程开发条件分析 ) 具体包括： 〔1〕对工程的用地现状及开发条件进展分析； 〔2〕对工程所在地的周边环境进展分析； 〔3〕对工程的对外联系程度、交通组织等进展的分析。5 消费动机调查 为了改善居住条件、 投资收益、 投机收益、 为了子女就学、 为了靠近上班单位等 消费者调查包括： 消费者构成调查 消费动机调查 消费行为调查 房地产市场供给调查 消费者构成调查的主要内容包括： 〔1〕消费者是哪些人 〔2〕消费者在哪里住； 〔3〕消费者经济来源和收入水平； 〔4〕消费者实际支付能力； 〔5〕消费者需要什么产品， 〔6〕消费者对某类房地产的总需求量8 竞争楼盘调查的内容 产品 价格 广告及促销手段 销售情况及销售渠道 物业管理 按照调查目的可以将房地产市场调查方法分为 探测性调查 描述性调查 因果性调查 预测性调查 探测性调查主要是发现问题和提出问题， 描述性调查主要是说明问题， 因果性调查主要是分析问题的原因， 预测性调查主要是估计问题开展的趋势。 当对要调查问题的情况了解甚少，理想的做法是从探索性调查开场。 按照调查目的及对象可以将房地产市场调查方法分为 全面普查法 重点调查法 抽样调查法 非随机抽样法 房地产市场调查的意义 第一，市场调查有利于房地产企业确定正确的投资开展方向。 第二，市场调查有利于房地产企业适时进展房地产商品的更新换代。 第三，市场调查有利于工程投资者确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略等。 第四，市场调查有利于工程投资者制定科学的开发方案、生产和销售方案等第五，市场调查有利于房地产企业改善经营管理水平，提高经济效益。 房地产市场调查的步骤 1．准备阶段 〔1〕提出问题，明确目标 〔2〕初步情况分析和非正式调查 〔3〕拟订调查方案书，制订调查方案和工作方案2．实施阶段 〔1〕建立调查组织 〔2〕收集二手资料 〔3〕收集一手资料3．分析和总结阶段 〔1〕数据的分析及解释 〔2〕编写调查报告 〔3〕总结反应 房地产市场调查的主要内容 1 市场环境调查 2 消费者调查 3 竞争楼盘调查 4 竞争对手〔企业〕调查 5 工程自身因素调查 微观环境 一般指筹划拟上工程所在具体场所的自然、经济及社会等条件，如开发地块的地质水文条件等。 竞争性楼盘 同一区域的楼盘， 不同区域但定位相似的楼盘。 并非所有的调查都有必要从探索性调查开场，这取决于调查问题被界定确实切程度以及调查人员对找到调查问题确实定程度。 四章〔 30 〕 市区： 是指实际的城市区域，包括城市近郊区和建成区，但不包括所辖的外围县、乡。 生地： 是指不具备城市根底设施的土地，如荒地、农地。 毛地： 是指具有一定的城市根底设施但不完善、且未完成房屋拆迁补偿安置的 土地。 熟地： 是指具备较完善的城市根底设施且土地平整，能直接进展开发