市场预判及项目销售计划开发计划.docx

PAGE / NUMPAGES 2021 2021年市场预判及销售任务 金域香江项目组 金域香江项目组 Part1：房地产宏观政策分析 2021-2021年房地产市场重大政策走势 宏观政策的解读与分析 十八大期间房地产政策解读 房地产宏观市场情况总结及预判 Part2：广元市房地产市场分析 广元土地市场的特征及规划建设分析 广元房地产推量及销售情况分析 广元房地产销售价格情况分析 广元住宅成交客群分析 广元商业市场分析 房地产市场类比分析 整体市场总结 Part3：典型竞品楼盘分析 御景湾 凤琴岚湾 澳门湾 国际商贸城 Part4：明年广元房地产市场预判 政策环境 土地市场 产品供应 客户群体 Part5：2021年项目销售预估 项目现阶段销售分析 2021年住宅销售任务预估 具体房源分布 推售节点安排 整体房源推售分布平面图 商业推售方案 2021-2021年项目整体推售节点安排 推售节奏及产值测算 推售产值月度目标分解 Part1：房地产宏观政策分析 2021-2021年房地产市场重大政策走势 新 新“国八条” 2021年1月 首提房产税试点扩大 “新国五条”针对二三线城市推出限购政策 调 控 强 度 6次共提高准备金率提高3% 2021年2-6月 2021年3-5月 分配修建1000万套保障性安居工程 2021年7月 2021年2月 货币政策放松降准降息各2次 2021年3-7月 住建部：“房地产调控政策不放松 11月(十八大) 宏观层面解读 从2021年国家推出国八条以后，进一步加大对房地产市场的调控，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，直至目前国家对房地产的调控一直保持高强度、高警惕、高关注的态势，国家现正处于城市化进程中，住房需求旺盛，加上通货膨胀下，资金保值增值的需要，房价反弹的压力巨大，一旦放松，各地的房价尤其是一线城市的成交量和房价很可能出现报复性反弹，持续两年的调控政策将毁于一旦，所以预计在2021年国家对调控政策不会有缓解。（热点词汇：调控加强、资金保值增值） 中观层面解读 国家从2021年推出一系列的调控政策以来，购房的群体结构发生改变，以首次置业客户和首改客户为主，在实行了差异化贷款政策以来，刚需较为旺盛，虽2021年央行分别降息2次，降准2次，同时实行积极的财政政策，但银行对购房者的贷款资质审查严格、首套房贷款利率升高、也造成了对青年购房的压力，整体上看不到银行对购房贷款有任何的松动。（热点词汇：降息、降准、首套房贷款利率升高） 微观层面解读 在以地方政府出台的相关房地产微观政策方面来看，目前地方政府在执行调控政策措施时，在执行过程中针对新“国八条”做过一些的微调，目前地方政府所出台的房地产政策法规也利好于房地产行业的发展（如：2021年10月天津地方政府出台购房首付款可两次交清；贵阳楼市新政：首次购房后可享本市户籍待遇）。 目前客户由于受到限购、限贷的影响，住房销售面积同比往年有所减少，主要来源于资金的压力，在当前的市场环境下，顾客对经济型住房更加关注，同时对住房的功能性需求也给开发商提出了更高要求。（热点词汇：政策微调） 政策总结 从2021年开始，至目前下半年暂无新的房地产新政策出台，房地产政策主要还是以“国八条”为主，主要表现为以下几点： 1、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的倍，暂禁止第3套房贷款。 2、各个城市要严格执行住房限购措施；对已有2套住房的个人及家庭限购1套、拥有3套及以上住房个人及家庭暂禁止购房。 3、目前虽然限购政策对广元市房地产市场没有直接影响，但是受二套房首付比例影响较大，明年还将持续压力。 4、根据目前全国的房地产环境以及形势来看，未来房地产政策将会持续调控，房地产市场不会有较大的缓解。 由于购房者受到资金压力的影响，他们对经济型住房的关注、对功能型住房的需求快速增长，给开发商也带来了更为严峻的考验。 二、宏观政策的解读与分析 行业看法 周卫军：调控趋势应该是长期的 万科副总裁周卫军表示，房产调