东莞房地产市场分析报告.docxVIP

PAGE PAGE 1 中原地产：11月东莞房地产市场分析报告 一、?土地市场分析　　1、?土地供应分析 　　11月土地供应继续回落，商住用地位置偏远。　　2021年11月东莞市国土资源局挂牌上市10宗土地，总面积33.76万㎡，环比减少47.03%，其中商住用地3宗，占地14.39万㎡；7宗工业用地，占地19.37万㎡；本月总体供应量比上月大幅减少，其中商住用地供应也屈指可数，并且都是位于偏远的镇区。　　2021年11月东莞挂牌上市土地情况一览： ?　　2、?土地交易分析 ?　　11月土地市场归于寂静。　　2021年11月东莞市成交15宗土地，成交面积为45.25万㎡，成交金额6.79亿元，面积环比上月下降47.30%；商住用地成交4宗，成交面积12.99万㎡，成交金额3.04亿元。本月土地市场表现较为寂静，无论工业地块还是商住、商务地块，几乎全部以底价成交，或叫价一两轮就收兵，仅在道滘镇厚德村地块出现钜隆地产与富盈地产之间25轮的竞价。2021年11月土地挂牌交易情况如下： ?　　3、?商住用地成交量价走势分析 ?　　商住用地成交平淡，大牌开发商几乎绝迹。　　11月商住用地成交面积12.99万㎡，环比下降52.80%，楼面地价1077元/㎡，环比下降44.80%，可建建筑面积28.21万㎡；本月拿地的开发商钜隆地产、汇景地产、翡翠半岛地产都不是东莞十分主流的开发商，甚至钜隆地产才刚刚进入东莞房地产布局，但它们勇于在这个时间节点底价拿地，也说明了在当前楼市下各家开发商的战略意图有所不同。　　近来达鑫地产在土地市场表现最为抢眼，从09年至今已经6次斩获石碣镇鹤田厦村商住地块，总占地面积达到18.71万㎡，可见建筑面积37.42万㎡，整体楼面地价仅为1473元/㎡，该企业加上在售的达鑫?江滨新城，已经成为名副其实的石碣地产龙头。 　　近期供需小结：2021年11月，东莞土地市场的供需双双回落，虽然没有土地流拍，但只有极个别商住地块有多轮的激烈竞拍，究其原因一方面是缺少热点地块的出让，另一方面央行接连提高存款准备金率收紧银根，开发商拿地对资金有所顾虑。 　　后市展望：　　12月土地市场聚焦石龙。　　12月，东莞土地市场收官之月，总体供应量将比上月有所上升，根据监测进入竞拍环节的地块达到52.74万㎡，引人注目的商住用地5宗，商务金融用地1宗，不过大部分都位于楼市发展滞后的镇区，只有石龙镇王屋洲村的2021G077-78地块具有较大的潜力，可能引来几个开发商的追逐。　　12月挂牌交易的商住、商务用地一览： 二、?新增供应状况　　11月推盘出现“小高潮”；全市商品房总供应44.23万㎡，环比上升136.90%。　　2021年11月份东莞新增商品房供应总体情况： ?　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，11月全市共20个项目有新增供应，总供应面积为44.23万㎡，环比上升136.90%，同比上升39.26%。这其中有以下几个方面的原因：一是年底将至，部分开发商为了年终冲量，供应有所增加；二是一些项目受9.29新政影响，推盘顺势后延，集中在11月推货；三是受深圳“限购令”的影响，部分开发商抓利好商机，大搞莞深二三级联动，加推新货。这些因素使得11月供应显现供应“小高潮”，进入12月份年底的最后一个月，是传统的楼市旺季，开发商也有业绩目标冲量需求，因此普遍选择在此节点上再次发力，加大推盘力度，从而使得市场供应集中释放，迎来一波推盘高潮。这波推盘高潮表现在各大楼盘市场推广力度增强，市场推货量明显加大。　　别墅供应陡增，洋房供应比重有所萎缩，非住宅供应明显减少。　　11月份新增供应中住宅供应面积为41.70万㎡，供应套数为3907套，其中洋房供应为25.62万㎡，供应套数为2822套，面积所占比重降至57.94%，环比大幅萎缩；供应共13个项目： 新世纪宜居、 东方银座中心城、 天御、万科? 棠樾、 大朗碧桂园等，这些项目基本是全新项目；别墅供应共6个项目，供应面积为12.64万㎡，环比巨幅增加，其中 大朗碧桂园以176套占总量的50%；公寓新增一扫前三月空白，供应面积为3.43万㎡。非住宅供应整体有所减小，其中商铺供应为1.96万㎡，车位供应为0.57万㎡，写字楼连续两月为零供应。 　　城区供应相对偏紧，镇区大朗、常平、塘厦等区域供应巨幅放量。　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2021年11月商品房新增供应中城区供应为6.36万㎡，占总体量的14.38%，环比降17.18%；镇区的新增供应为37.87万㎡，按面积计算占全市的供应比例为85.62%，供应出现了“井喷”；其中大朗、常平、樟木头表现非常突出。其中城区供应项目有： 中信御园、 葡萄