经管团队管理和策略(9)(1).pdfVIP

经营团队管理与策略 顾问团队（如建筑师、设计师等） 经营管理背景 /动力 / 团队 开发者的专业能力 前置规划工作与执行控制能力 经营策略独立或合并 日常管理 管理能力 人力资源投资 立地条件 立地条件环境吸引力； 商圈人口数、密度、所得与消费能力； 商圈、零售娱乐、餐饮，同业能力； 招商与商品组合 1、国际争名品牌与厂商进驻比率 2. 业种业态的组合力 一些商业街研究的权威专家认为，在商业街上，专业店和专 营店要占 50% ，餐饮占 25%，综合性商场占 15%，10%是综合的 娱乐业。但依据是什么？事实上，城市的人口，消费能力和消费 水平，恩格尔系数， 城市的辐射能力， 交通的通达性等各种指标， 每一项指标都会影响业态和业种的配比比例。 当然，商业街业态组合还是有规律可循的， 有些业态是必不 可少的、必备的，如： 1.百货业。在大型商业街他是必须存在的业态，而且是商业 街的主力店，经历了 90 年代末商场倒闭年洗礼的百货，目前也 在进行新一轮的调整，卖品牌、卖时尚、卖服务是它们发展的方 向。 2.专卖店和专营店。在综合性的商业街，大型专营店也是业 态组合中重点引进的业态， 当初朝外海蓝云天商业宝地， 变成许 多大商场的滑铁卢， 但为什么百脑汇能经营成功， 就是借助朝外 商圈优势，错位经营的结果。专卖店是商业街上永远的风景，也 是渲染商业气氛的招牌， 但是她们是商业街上永远的附属品， 不 具备聚客效应。 3. 餐饮业。你逛了整天的商业街，可能没有购物，但是不可 能没有消费， 如果有消费肯定是吃饭， 餐饮在商业街的比例正在 呈上升趋势。 4.娱乐业。娱乐业目前正以迅猛的势头发展，特别是网吧、 量贩式 KTV 、梦幻电影城等新型娱乐业种，成为商业街成功的 重要砝码。 选择和组合业态的方法非常重要， 除了老商业街的改造主要 通过政府的行政手段调节外， 目前的商业街运营基本上是市场化 行为，通过经济手段调节， 如充分利用城市的级差地租去调整经 营业态。目前，财政部正在以北京为例研究城市地租，把城区内 的土地分为 9 类，不同的区域交不同的地皮税。 马克思的级差地 租理论认为，城市的几何中心应该让给银行家和商业家。 连锁超市的商品组合多种多样，商品的定位又是一个动态过 程，而这些让人眼花缭乱的变化背后，仍有规律和技巧可寻。 商品组合：广度与深度结合 商品组合又称商品经营结构。 商品组合一般由若干个商品系 列组成。 所谓商品系列是指密切相关的一组商品。 此组商品能形 成系列，有其一定的规定性。有的商品系列，是由于其中的商品 均能满足消费者某种同类需求而组成， 如替代性商品 （牛肉和羊 肉）；有的是其中商品必须配套在一起使用或售给同类顾客，如 互补性商品（手电筒与电池） ；有的可能同属一定价格范围之内 的商品，如特价商品。商品系列又由若干个产品项目组成，商品 项目是指企业商品销售目录上的具体品名和型号。 简言之， 企业 经营的商品的集合，即商品组合。 在超级市场中，食品占的比例很大，也就是说，吃的商品占 了超级市场绝大部分的货架。而且，日用品中，家庭杂货占的比 例较大，居住文化品的比例较小。 超级市场商品的组合可以采取广度性和深度