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酒店经营收入数据模型估算及财务预算的编制 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 酒店经营收入数据模型估算 代社会经济的开展，促进了酒店业的投资热潮， 投资者投资一个酒店，必须在投资前对假设干经营数据进展科学预测与分析，对酒店可能形成的收入本钱水平进展估算，从而对投资的风险进展有效预测。 中国酒店管理者在借鉴西方兴旺国家经历数据的根底上，在星级酒店的具体运营过程中，通过反复验证和探讨，推演出了一批符合中国国情的经历数据，在此以较为常用的计算模块对酒店的运营数据模型进展阐述，并以 北京一个在建的五星级商务酒店 A 为例，作应用实例分析 。 A 酒店 总投资 8 亿元〔其中土地本钱 4 亿元〕， 资金来源为资本金 4 亿元，银行贷款 4 亿元。酒店建筑面积 6.2 万 M 2 ，共有客房 400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营工程，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟 2021 年 6 月正式营业。 一、收入数据模型的应用 ?? 酒店经营收入数据模型估算 ?? 酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资〔不含土地本钱〕 *38% 来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约 2000 元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算， A 酒店的营业收入应在 15200 万元〔扣除土地本钱后的有效投资 4 亿元 *38% 〕至 12400 万元 ( 建筑面积 6.2 万 M 2 *2000 元 ) 。 ?? 酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进展推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的 10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价根底上乘以 80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价根底上乘以 60% 。按此估算， A 酒店的平均房价应在 1000-1200 元之间。 ?? 按当地经营情况测算经营收入 ?? 经营收入 = 客房收入 + 餐饮收入 + 其他收入 ?? 本案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租率 80 ％，淡季平均房价 600 元 / 天，旺季平均房价 800 元 / 天，淡旺季餐饮上座率经历数值 ( 本案例餐饮为出租经营 , 为简化计算 , 不估算餐饮经营收入 ) 。 ?? 按当地经营情况测算收入为 10320 万元，详见下表： 工程名称 测算模型 实例〔元〕 金额 〔万元〕 客房收入 旺季客房收入＝ 客房数量 * 经营旺季月份数 *30 天 * 旺季开房率 * 旺季平均房价 ; 淡季客房收入＝ 客房数量 * 经营淡季月份数 *30 天 * 淡季开房率 * 淡季平均房价 ; 400*6*30*80%*800=4609 万元 400*6*30*60%*600=2592 万元 7200 会议室收入 会议区面积 * 每天每平米租金 * 使用天数 3000*10*180 540 餐饮出租收入 餐饮旺季收入 = 客房数量 * 旺季开房率 *1.8* 旺季上座率 * 旺季餐饮人均消费〔含高档宴请〕 *30 天 * 旺季月份； 餐饮淡季收入 = 客房数量 * 淡季开房率 *1.8* 淡季上座率 * 淡季餐饮人均消费〔含高档宴请〕 *30 天 * 淡季月份 第二层餐饮面积 4800 M 2 , 按年租金收入 1000 万元估算 1000 商业出租收入 根据当地商业出租费率估算 第一层商业面积 2580.29 M 2 , 按年租金收入 1080 万元估算 1080 娱乐出租收入 酒店娱乐、健身等设施提供有偿效劳，根据当地消费客户群的消费能力进展估算。 地下一层娱乐面积 2738.83 M 2 , 按年租金收入 500 万元估算 500 收入总计 ? 10320 ?? 偏差分析 ?? 通过比拟按当地经营情况测算的收入与按数据模型估算数负偏差 32 ％－ 17 ％，偏差较大。主要原因一是餐饮、娱乐出租经营，租金收入低于营业收入；二是酒店运营初期收入不稳定，按照当地经营情况测算时取值较为保守，平均房价测算偏低。 二、 本钱费用数据模型的应用 ?? 由于本钱费用可通过经营利润数据模型反映，在此不再分析本钱费用数据模型。 ?? 按当地经营情况测算 A 酒店本钱费用 ?? 酒店总本钱 = 固定本钱 + 运营费用 ?? 固定费用包括折旧费和财务费用；运营费用是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的本钱控制、人员变化及经营管理能力的上下会有所不同。 ?? 本案例选用的估算值为经历值与国家实际征收标准相结合