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关于房地产市场治理中地方政府定位的冷思 考 近来， 我国政府采取了多种政策措施加强对宏观经济的调控， 各方面都取得了较好的效果，但是，我国的房地产业仍出现了过 热的问题。其中的一个重要原因就是地方政府定位不准，出现了 越位和缺位并存的问题，使得宏观措施在执行过程中被软化、调 控效果大打折扣。对此，进行了深入的分析，并提出了相应的政 策建议，以期对和谐社会的构建有所裨益。 1、引言 尽管中央政府采取了一系列的措施来抑制房价过快上涨， 如， 国务院出台了 “国六条” 、 “国八条” ， 建设部等部门的 “十五条” ， 提出要增加小户型住房的供给，提高了按揭首付的比例，以及五 年内转让需要缴纳营业税等措施，但是房地产市场调控的重要一 环，即地方政府，存在定位不准、公共管理不到位的问题，越位 与缺位并存，使得宏观措施在执行过程中被软化，调控效果大打 折扣。 2、地方政府在房地产治理中存在的问题 不可否认，一些地方政府在国家出台治理房地产市场的相关 政策措施后，能够予以积极贯彻落实。但是由于地方政府与中央 政府在利益的不同，往往会出现部门利益、局部利益与全局利益 相冲突的现象，从而使调控措施在执行的过程中被软化。 .过分关注GDP增长率，明降温、暗托市的情况普遍。长期 以来，我国对地方政府领导的业绩考核仍以 GDP增长率为核心指 标，这使得地方政府有足够的动力去通过各种方式来提高 GDP增 长率水平。 对土地使用权的管理缺乏刚性约束。一是我国地方政府垄 断着房地产一级市场上的土地，也借助于这种垄断权力渗透到房 地产市场中去，从而使得寻租成为可能。最终，土地使用价格脱 离了市场竞争定价，加大了交易成本，不利于土地资源的优化配 置。另一方面，土地使用权可以按照法律规定转让，而国家为了 “公共利益” 需要， 可以依法对集体所有的土地实行征用。 但是， 由于我国的土地政策对“公共利益”界定模糊，从而使地方政府 在土地流转过程中可运作的空间非常大，如，在土地拍卖市场上 抬高地价，为招商引资又人为过分地压低地价等，这些行为严重 扭曲了土地价格，不利于房地产市场的健康有序发展。 地方政府为改善住房结构矛盾所做的努力不够。目前我国 的房地产住房供给与需求严重错位，表现在：高档次、大套型住 房占住房供给的七、八成，而占社会百分之八十左右的中低收入 群体所需要的中低价位、中小套型住房的供给严重不足，仅占住 房供给的二、三成，致使中小型住宅严重短缺，而这又进一步加 剧了房价的上涨。从世界范围看，即使是发达国家，其住宅面积 也一般在 80— 90 平方米，如，在日本住房面积一般在 80 平方米 左右；而在我国的香港地区， 90 平方米的住房已经算是豪宅，而 我国的商品房面积一般在 120平方米以上， 这不符合我国的国情。 我国住房保障制度亟待完善。目前我国的经济适用房供给 严重不足，经济适用房投资连续几年同比下降， 2005 年完成投资 仅 565 亿元，同比下降了 6.8 个百分点，经济适用房的投资只占 商品房的 3.6%。 二是我国的廉租房建设远远滞后于经济发展水平。 资料显示， 目前尚有 13 个省区没有将廉租房建设纳入省级人民政 府对市、区、县人民政府工作目标责任管理； 70 个地级以上的城 市没有建立廉租住房制度。因而，当有限的土地在商品房建设和 廉租房等公共商品之间进行分配时，在利益的驱使下，各方必然 以牺牲廉租房的建设转而大量开发商品房，而这种做法无疑加剧 了住房供求矛盾，导致房价大幅上涨。 3、对策与建议 通过以上分析，笔者认为，房地产的调控效果不明显，甚至 出现 “越调控房价上涨越快” 现象， 其的根源不是政府管得太少， 而是管得太多，却做的太少，即在房地产市场治理中地方政府没 有准确定位。从土地拍卖、收取土地出让金到房地产的开发、销 售，地方政府都深刻而广泛的参与进去，越位严重；而对于改善 住房结构、完善住房保障制度，建立规范的信息发布制度等，本 是地方政府应该大有作为的领域，却严重缺位。同时，我们应该 明确，房地产调控的目标不是一味的打压房价，而是要将房价的 涨幅控制在合理的范围之内。只有本着这样的原则，才可能调动 各方面的积极性， 最终实现开发商、 居民和政府 （ 尤其是地方政府 ） “三赢”的局面。 打破对GDP增长率的盲目崇拜，全面落实科学发展观。诚 然，地方政府承担着活跃经济、扩大就业和基础设施建设等公共 职能，追求GDP增长也无可厚非，但是正如《中国新闻周刊》新 论所指出的，实现经济增长不是政府的唯一职能，甚至也不是最 重要的职能，政府的首要职能是维护正义，通过民主和法制体系 对社会进行公正的治理。因此，我国必须按照科学发展观的要求 重新拟定地方官员的评价体系，以从根本上打破地方官员对 GDP 的盲目崇拜。 合理划分各级政府的财