房屋买卖合同纠纷经典案例.docxVIP

— PAGE \* Arabic 1 — 房屋买卖合同纠纷经典案例 丽江律师郜云的代理的云南省高级人民法院审理的房屋买卖合同案件经典实例  一审法院判决合同无效，二审法院判决合同部有效部分无效，云南省高级人民法院判决合同有效，我的当事人非常满意！（双方所签《协议》的效力问题。本院认为双方所签《协议》有效。）  云南省高级人民法院  民事判决书  (2013)云高民再终字第32号  申请再审人(一审被告、二审被上诉人)：周兵(曾用名周斌)。  被申请人(一审原告、二审上诉人)：傅言城。  委托代理人：郜云，云南滇西北律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。  原审第三人：杨永庆(系周兵之妻)。  原审第三人：周杨(系周兵之子)。  原审第三人：杨满丽(系周兵之女)。  申请再审人周兵与被申请人傅言城及原审第三人周杨、杨满丽、杨永庆因房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省大理白族自治州中级人民法院(2011)大中民终字第273号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年3月7日作出(2012)云高民申字第865号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人周兵及其委托代理人赵*、孙**，被申请人傅言城及其委托代理人郜云，原审第三人杨永庆、周杨、杨满丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。  本院再审查明如下法律事实：周兵(曾用名周斌)与妻子杨永庆、儿子周杨、女儿杨满丽共同拥有位于鹤庆县云鹤镇朝阳小区房产一院(原鹤韵酒楼)，并持有《房屋产权证》、《土地使用权证》。2010年7月26日，傅言城、周兵在周兵之妻杨永庆经营的“鹤韵食府”经协商签订了《售房协议》(以下简称《协议》)，该《协议》的主要内容为：甲方为周斌，乙方为傅言城，甲方将原老鹤韵酒楼及后面的整块地以360万元价款出售给乙方，乙方预付定金40万元，余款由乙方贷款到位后一次付清，此外，双方约定了房屋交付、过户、上税等内容;《协议》第四条约定，本协议签字生效，如一方违约，赔偿对方违约金100万元。在协议上除甲乙双方签名外还加盖了鹤庆县鹤韵食府的印章。另查明，签订本《协议》时，周兵将涉诉房产的产权证书交给傅言诚查看，该房产证的房屋所有权人为周兵，共有人为杨永庆、杨满丽、周杨，而杨永庆、杨满丽当时均在食府内。在合同签订当天，傅言城预付了购房款40万元。2010年9月16日，傅言城向中国工商银行股份有限公司大理鹤庆支行贷款300万元。后，周兵以其家人不同意卖房为由不愿继续履行合同。傅言城于2010年12月23日向鹤庆县人民法院提起诉讼，要求周兵支付违约金100万元，并返还房屋预付款40万元。周兵则辩称其与傅言城所签《协议》无效，傅言城要求支付违约金没有法律依据，只同意退还傅言城40万元预付款及利息。一审中，法院依法追加了杨永庆、杨满丽、周杨作为第三人参加诉讼。三名第三人均称对周兵出售涉诉房产一事不知情，不同意卖房。  一审法院认为：傅言城与周兵诉争的房产系家庭共有财产，在没有其他共有人授权的情况下，周兵以个人名义与傅言城签订了《售房协议》，直接侵犯了其他共有人的财产所有权，根据城市房地产属共同共有的，未经其他共有人书面同意不得转让的法律规定及在共有关系存续期间，部份共有人擅自处分共有财产一般应认定无效的司法解释，认定该《协议》无效。同时认为，周斌的行为并不符合表见代理的主体特征，双方在签订协议的过程中均有过错，应各自承担因签订合同给对方造成的损失。据此，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条五项、第五十八条之规定，判决：  周兵返还傅言城房屋预付款40万元，并从2010年7月26日起至还款之日止按5.31%支付年利息。案件受理费21000元，由周兵承担。  一审判决宣判后，傅言城不服提起上诉。请求支持其全部诉讼请求。二审法院判决认为，本案应当适用《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条的规定：夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。据此，二审认为周兵可以代表其妻杨永庆处理涉诉房产，从而认定该《协议》部分有效，部分无效，即涉及夫妻双方的部分有效，涉及两个子女的部分无效。双方约定的100万元违约金的有效性也只及于周兵夫妻两人，应由周兵夫妻承担一半即50万元的违约金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(二)项、《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于适用婚姻法若干问