住宅类型市场调研报告.pptxVIP

1 日本定制化住宅 2 目录 日本项目与业务概述 日本项目与业务特点 日本与上海差异 3 日本考察行程 Oct. 14 出发 Oct. 15 参观实验住宅Next21，和纳得工房 Oct. 16 参观Housing Gallery，与野村不动产会晤 Oct. 17 与竹中工务店会晤，参观施工工地 4 日本项目与业务概述 5 Next 21 Osaka Gas作为日本第二大的燃气公司，和政府、高校一起，自1993年起开始研究适应未来社会的住宅(experimental housing); 每5年，对房型平面、能源系统和设备，装修材料等进行一次调整升级试验，目的是研发出对环境和居住者都可持续发展的适应未来100年的住宅环境与体系； 住户均为Osaka Gas的员工，每套住宅均有不同的layout以适应不同家庭的lifestyle 6 纳得工房 日本最大的别墅建造商Sekisui House 综合研究与体验中心 Sekisui House 业务范围涵盖RD，客户咨询，建材生产，建设，并售后服务支持 4层楼，4楼为最新节能、抗震等技术展示厅，1～3层为建筑内部装修设备展示 体验中心体验范围广泛，如餐厅、储物、厨房厨具、灯光照明、残疾人特殊设施、老年人特殊设施、厕所、照明、洗涤、沐浴、用餐均在体验范围内 7 Order-made mansion 野村不动产目前是日本国内较大的Customization Apartment开发商，并称此类商品为order-made mansion。 野村不动产自1999年起开发order-made公寓，至今已竣工完成的共计96个楼盘，其中东京地区占59个。 目前正在销售或正准备开始销售的楼盘有7个，其中东京地区占3个。这些楼盘中有多个项目与瑞安的项目较为相似。 8 Housing Gallery （驹泽公园） 住宅建设、开发商所开发的house样板房展示集聚地 样板房供客户、到场者随意参观，旨在宣传其先进的住宅建造法、优秀的住宅设计、最时尚的居住设备等。 开发商有：积水House、三井不动产、Toyota Home、住友不动产、东急Homes等。 9 竹中公务店的工地 ——神宫前一丁目民生再开发项目 2005年开始开发的综合性地块，包括一幢警察大楼、一幢商业楼及9层和16层高的两幢住宅楼，总建筑面积约48000平方米。 住宅外墙为curtain wall，住宅基本定位为小户型，最小面积仅37平方米。 定制采用厨卫位置布局基本不变的semi-order，厨卫位置不变的原因是：排水噪音上下影响，管线排布变化麻烦。 10 日本项目与业务特点 11 Next 21 市场及财务 实验型项目，并非实际出售的物业，整体研发及建设成本较高。 展示推广 展示区域紧凑而简明直观，例如： 用于调节橱柜 转向的把手。 主题鲜明的示范单位 可变户型演示：红色为可变区域，蓝色为不可变区域。 12 Next 21 感应式卫洗丽 先进的浴缸/桑拿及电视系统 舒适的淋浴空间（和浴缸/桑拿结合，与其他洗漱空间干湿分离） 样板房注重人性化细节，例如： 阳台内的足浴系统 实用的 收纳空间 13 Next 21 平面变化 设计 框架结构形式，设计年限提高到100年，为平面的灵活布置与建筑的长期使用提供条件； 灵活的空间布置，根据居住者的要求划分使用功能； 结构形式 14 Next 21 立面预制 立面采用预制构件，立面可根据居住者的要求制作； 公共走廊采用架空地面，方便管线施工与后期调整； 架空地面 15 Next 21 通廊式集合住宅，设置许多公共空间增进邻里交往； 绿色技术的运用：燃料电池－新未来能源 屋面绿化－研究人与自然的关系 外廊 燃料电池 屋面绿化 16 纳得工房 市场及财务 经营模式： 日本最大的别墅建造商，为客户在其自有土地上设计并建造别墅； 业务范围涵盖整个产业链，除了设计、建造外，还生产部分组件； 除了别墅外，也开发高层住宅项目，但为数很少且定制程度较低； 定制项目本身并没有增加利润率，但有助于提升竞争力和市场占有率。 整体业务流程更接近于设计建造公司，而不同于常规房地产销售。 17 纳得工房 推广及销售 约20000平方米的客户体验中心，内容包括： 节能、环保的知识介绍； 不同建筑构造、建材的实验比较； 模拟各种空间，体验不同人士（如老人，孕妇，残障人士）的需求，如： 厨房 卫浴 楼梯 玄关 收纳 灯光系统 入户大门及安保系统等 展示各类最新的装修产品 18 纳得工房 设计 可通过实际体验积累人体工程学的相关数据，提高设计品质； 可将开发商的新理念直观地传递给参观者并进行验证； 19 纳得工房 项目管理与采购 与超过200家承包单位和供应单位有合作伙伴关系，产品多元化