房地产住宅产品设计阶段成本控制.pptxVIP

房地产住宅产品设计 阶段成本控制;前言--目的和要求;目录;;;成本管理重要性-理念;成本管理重要性-房地产企业盈利模式; 规模效应：又称规模经济，即因规模增大带来的经济效益提高，但是规模过大可能产生信息传递速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而产生“规模不经济”。 ;成本管理重要性-面临的挑战;成本管理重要性-理念;;前提条件： 1、10万平米的高层住宅小区，建筑面积：外墙面积 = 1：1，窗墙比为0.18； 2、营销方案中，门窗有2个选择，分别为塑钢和断桥铝合金，造价分别为350元 / 平??和550元 / 平米； 3、如选择断桥铝合金门窗，需增设外遮阳设备，造价为300元 / 平米。 问：因为门窗标准的不同，2个方案相关的成本会相差多少？;项目成本管理前置—指导思想;项目成本管理前置—原因分析;成本管理前置—利弊分析;;;;项目成本管理设计阶段;初始设计 - 总平面;设计描述：地块出入口减少为两个。; 在满足规范及物业管理要求的前提下，应控制出入口数量，同一地块的车库与人行入口宜归结到一起，便于物业减少管理人数，以控制项目后期的运营成本。 ;经济技术指标;初始设计 - 停车方式（联排） ;设计描述： 别墅区域覆土1.5米，基本不影响景观种植和绿地率计算； 别墅主体下的地下室-3.0米标高部分,埋深未超3米，缴纳人防异地建设费少； 地下室顶板标高符合当地规范。 ;1、应根据项目定位、成本控制要求，并结合当地规范和相关政府部门的要求，选择最适合各项目高层区域的地库形式； 2、在项目定位较高、成本指标允许的情况下，可以采用全地下停车方式； 3、在中等定位项目、成本指标较低的情况下，除必建人防区域外，推荐采用半地下停车方式，但半地下停车方式需要考虑是否算容积率。;1) 地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除； 2） 柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置； 3） 避免行车道靠地下室外墙布置； 4） 避免布置平行或斜向车位； 5） 设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位； 6） 设备用房勉强够用即可，不能有富余； 7） 人防口部设施应布置在不影响停车的地方。; 确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构成本的增加。 ; 当厨房、卫生间等房间需要通过凹槽采光时，凹槽宽度不小于1.8m，深宽比不大于4。 ;体形系数：建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值。 （为满足节能和成本控制要求，根据国家及地方节能规范控制建筑物体形系数，避免凹凸过于复杂的轮廓设计，体型系数尽量小于0.35。） ;节能设计 – 体型系数;节能设计 – 外墙门窗; 1、节能计算中门窗的选型，一般北面的要求会相对较高。对于各个朝向的门窗方式，须让设计院反复计算几轮，直至权衡计算的值尽量接近50%。 2、门窗的成本控制中，采用塑钢中空即能达到断桥铝合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推荐使用塑钢门窗。 3、在塑钢窗的应用中需要注意以下几点： a）塑钢窗的中间的承钢必须满足变形计算，因为塑钢的门窗较重，对塑钢门窗开启扇的大小需要有规定，一般宽度不大于750，高度不大于1500； b）平开门尺寸较大，不建议采用塑钢材料； c）推拉门塑钢门对五金件要求较高，现场施工需要注意。;初始设计 – 层高选择;优化设计 – 层高选择; 应综合市场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗，选择合适的层高。 层高每增加0.1m，造价增加该层造价的约3-5% 。;初始设计 – 外立面设计;优化设计 - 外立面设计 ; 建筑风格在符合项目定位的同时应尽量简化，建议在建筑方案设计阶段，应控制立面装饰线条和装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度、阳台和门窗上下口线条、玻璃幕墙和异形玻璃的使用，并选用成本较低的栏杆、百页做法等。 ;初始设计 - 会所;优化设计 – 会所;1、会所的位置应根据开发顺序与样板示范区统一考虑，并考虑便于控制样板区（特别是临时样板区）面积和成本的方案。 2、会所的功能设置应根据项目定位与相关部门共同确定，同时考虑会所的后期运营成本。 3、应根据项目的开发规模、项目定位、成本控制目标等因素，对会所的面积进行合理控制。 ;设计变更签证率 = 由设计原因导致的签证总金额 / 工程合同金额 （通过对施工图阶段设计成果质量的控制，来减少由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生。） ;设计变更的控制策略;后期运营;后期运营;后期运营;后期运营;后期运营;后期运营;后期运