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房屋买卖合同纠纷中解约定金的适用无讼阅读 无讼阅读 本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请标明作者和来 源 定金是《担保法》明确规定的一种担保方式。根据定金的性 质不同，可以将其划分为违约定金、立约定金、解约定金、 成约定金、证约定金等多种类型。根据《担保法》及相关司 法解释的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债 权的担保。 债务人履行债务后， 定金应当抵作价款或者收回。 给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金； 收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定 金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金 为代价而解除主合同。房屋买卖合同纠纷案中，当事人一般 会约定定金条款，定金的性质认定就有可能成为争议焦点。 以解约定金为例，司法实践中解约定金与违约定金并非泾渭 分明。在一个真实的案件中，买卖双方在《房产买卖协议》 中约定： “违约责任： 1、甲乙双方签定本协议后，双方不得 中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及 丙方（房产中介） ，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定 金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方。若乙 方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自 乙方悔约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返 还给乙方，但购房定金归甲方所有。 ”协议中约定的定金被 认定为解约定金还是违约定金关涉整个案件的走向。 一、“中途悔约”的法律解释 涉及解约定金的案件， 在定金条款中， 常常出现 “中途悔约” 的表达。 “中途悔约”的表达并不是一种严格的法律语言表 达，而是一种口语化的表达。在具体的案件中，原被告双方 常常就这个词组法律含义的理解发生争议。 首先，关于“悔约”的理解。根据《现代汉语词典》的释义， 悔约指废弃原定的协议、条约、合同等，毁约指撕毁共同商 定的协议、条约、合同等。因此悔约与毁约法律含义等同， 应理解为解除合同。 其次，关于“中途”的理解。 《合同法》第九十五条第一款 规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满 当事人不行使的，该权利消灭。 “中途”限定了合同各方行 使合同解除权的期限。有人认为， “中途”应理解为合同约 定的履行期限届满之前。也有人认为“中途”应解释为合同 履行完毕之前。合同目的的实现取决于各方的履行行为，合 同中约定履行期限是为了敦促合同各方依约履行合同。解约 定金的目的是为了方便当事人在合同目的尚未完全实现之 前自由解除合同。结合“中途”的字面含义， “中途”可解 释为合同履行完毕之前。但在守约方已完全履行合同义务之 后对方再提出解除合同，对守约方亦不公平，亦不利于保障 交易秩序。 考虑到保护守约方的权利等， “中途”解释为 “合 同履行完毕之前”过于宽泛，应作出更加严格的限制。 假定 “中途悔约”可以理解为 “合同履行完毕之前解除合同” ， 那么可以得出如下结论：一旦定金条款中赋予合同双方中途 悔约的权利就意味着该定金为解约定金而非违约定金。但实 际并非如此，一些法院认为除非定金条款中明确规定合同解 除或者定金的解约定金性质，否则定金应理解为违约定金。 二、解约定金的司法认定 张文健、叶晓珍与刘明文、包秀琴等房屋买卖合同纠纷二审 民事判决书 （2016 ）闽 07 民终 45 号 本院认为，首先，解约定金作为特殊的定金形式，须有明确 约定或 “支付相应定金即可任意解除合同” 的明确意思表示， 然本案中并无证据表明存在解约定金的意思表示；其次，本 案 《房地产买卖合同》 第六条约定 “甲、乙双方签订合同后， 乙方中途悔约应书面通知甲方，甲方应在三日内将乙方的已 付款（不计利息）返还给乙方