四川绵阳渝阳圣水明珠二期项目整合营销策划案_80.pptxVIP

渝阳·圣水明珠二期项目整合营销策划案2010.8.28目 录一、市场研判二、项目一期诊断三、项目二期营销核心问题思考四、本案推广核心策略五、广告攻略及平面表现绵阳房地产市场综述 据商品房备案系统提供的数据显示，今年1-3月，我市城区商品房共成交9572套，4月1日至7月6日，城区商品房成交数量为5375套，不仅在成交量上有一定程度的下跌，虽然1-3月的成交均价3983.69元/平方米与4月至今的3990.79元/元平方米相差无几，但折扣、优惠活动逐渐增多。 新政策会压抑住一部分人的购买欲，潜在需求的爆发期不可预计，前景也不太明确。“新政的出台确实对市场产生了一定的影响，客户出现观望。但影响主要是心理层面的，绵阳房市的价格还是比较理性的。” 消息表明，大部份开发商表示“影响不大，但持续时间不能太长”、“有可能降、降幅不会太大”。事实上，经过长达一年的销售高峰，大部分开发商目前的资金状况良好，大幅度降价的可能性较小。绵阳随着城市化进程的不断加快，房地产市场发展后劲十足；目前物业价格趋于合理区间，未来几年市场需求量绵阳市商品房供求走势情况（09.6-10.6） 绵阳市成交均价（09.6—10.6） 总 结1、2009年12到今年1月，市场供应量和去化量都有大幅度的增长，今年2月回落到正常水平。反映出当时由于整体市场的向好，市场需求得到释放。2、由于新政的影响，从今年4月开始，市场成交量开始下滑，6月下降幅度小，新政让楼市逐步冷却下来。由于市场持续低迷状态，6月供应量缩水。3、从今年4月开始，市场成交量开始下滑，6月下降幅度小，新政让楼市逐步冷却下来。由于市场持续低迷状态，6月供应量缩水。4、楼市均价从去年10月开始逐步上涨，今年2月之前涨幅相对平稳，从3月开始楼市均价有了较大幅度的增长，尽管在新政期间绵阳楼市均价表现比较平稳，也正表明了绵阳目前的商品房价格处于合理区间。涪城区房地产市场状况市场价格走势图市场量价关系图涪城区市场份额曲线图图表分析涪城区成交均价高于绵阳市成交均价。均价虽然在12月初有继续上扬的动作，但是从趋势线分析来看，预计后期会有所调整。不管绵阳市还是涪城区，成交均套面积都开始下降。 低于100平方的小户型成交比例上升。涪城区的市场份额趋势在上升。说明： 市民购房选择的区域属性基本以地段、配套、交通为前提条件。但是涪城区的市场份额绝对值不高，说明： 市场中存在区域竞争。各个区域有各自对应的群体。总体来说涪城区在量、价上都排在绵阳第一，而且区域楼市均价高于市区总体均价由于城市各个区域板块的发展竞争，会有部分客户分流。受到总价因素影响，100平米以下小户型市场成交量不断上升区域竞争项目分析序号项目名称产品总体量容积率销售价格主力面积1长虹世纪城高层58万方4460082-1402浅水湾高层5.8万方3.3未定80-1053御景名城高层、多层小高层42万方21384圣高金都高层2.8万方4.5440083-1125中央广场高层6.5万方4.69未定75-1106东方华尔街高层28万方31307未来城高层7.6万方5.5未定81-1108天籁一品高层7.5万方3.5445087-1209惠盛花园二期高层2.1万方4.5未定83-11510先锋国际高层16万方4470080-117长虹大道和跃进路板块今年总体放量约150万方；主力户型区间为80-120的两房和三房。总价区间28-70万元。区域内竞争非常激烈、产品同质化现象十分严重，圣水明珠项目一期诊断SWOT分析结案分析问题表现SWOT 矩阵 优势 （strength） 劣势 （weakness） 区位、交通 周边环境资源 外部配套资源 片区形象及认可度 高性价比产品 绵阳市唯一容积率2.0高层 品牌知名度 项目市场美誉度 项目规模 机会 （opportunity） 威胁 （threat） 中低端市场竞争不大 下半年楼市回暖走势 刚性需求巨大 后续市场放量 竞争项目推盘节点 客户分流一期项目结案分析一期销售情况 一期住宅和商业门面总套数为395套，销售周期为7个月，基本达到清盘的状况，月均去化57套。总体来说销售情况良好。 但是从销售价格来看3300元/平方米的均价，明显的低于当时市场均价3500元/平方米，幅度达到200-300元/平方米。住宅总销面积（平方米）33659.12总销金额（亿元）1.11商业总销面积（平方米）1756.12总销金额（亿元）0.12总计总销面积（平方米）35415.24总销金额（亿元）1.23一期销售周期：7个月一期价格情况：最低价：2888元/平方米 最高价：3680元/平方米 均 价： 3300元/平方米 当时市场均价：3500、3600元/平方米 问题表现 项目一期销售工作已经基