004年四季度房地产行业分析报告.pdfVIP

2004 年四季度房地产行业分析报告 要点提示： ★ 2004 年，我国宏观经济形势继续保持良好态势，国内生产总值增长 9.5% ，固定资产投资 增长率为 25.8% ，城镇居民可支配收入增加 7.7% ，城镇化速度进一步加快。在拉动国民经济快速 高效增长的行业中，房地产业全年完成投资 13158 亿元，同比增长 28.1% 。 ★ 2004 年初以来国家陆续出台的上调银行存款准备金率、 提高房地产开发固定资产投资项目 资本金比例、 对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施， 对房地产行业的资金来源产 生了较大影响。 2004 年，开发企业到位资金 17169 亿元，比 2003 年增长 29.9% ，在全国房地产 开发企业资金来源中， 国内贷款比重明显下降， 而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的比重 大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。 ★ 土地政策参与宏观调控是 2004 年我国土地管理最突出的特点。国家以前所未有的力度大 力整顿土地市场，主要通过杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度等三方 面措施对房地产市场进行监管，在此背景下，土地市场供应量急速下降，总体地价水平稳中有升。 ★ 由于房地产开发投资、土地购置面积增速的持续回落，导致了房地产市场供需矛盾可能进 一步加剧的预期，使市场需求较为旺盛， 商品房空置面积增幅继续下降，全国商品房平均销售价格 继续呈上涨趋势。 ★ 预计 2005 年房地产开发投资、 施工及竣工增速总体上将呈下降态势， 全年房地产开发投资 增长约 20% ，房地产竣工面积增长幅度略低于 2004 年。在当年新增供给和需求大体平衡的情况下， 2005 年房地产总体价格水平将继续上涨，但涨幅将较 2004 年小幅回落，其中住宅价格的涨幅回 落的幅度更为明显，整个行业将延续目前的缓慢调整走势。 目 录 Ⅰ 房地产宏观调控政策综述 . 一、扩张性政策阶段（ 1997-2002 年） 二、收缩性政策阶段（ 2003-2004 年） 三、 2005 年政策趋向 Ⅱ 宏观调控下房地产市场运行情况 . 一、房地产开发投资情况 （一）开发投资增势放缓，投资结构向商品住宅倾斜 （二）影响房地产投资波动的主要因素 （三）从房地产开发投资波动中得出两个结论 二、开发企业资金来源情况 （一）资金链是房地产开发企业的命脉 （二）2004 年开发企业到位资金保持增长 （三）房地产业开发资金来源结构分析 （四）对目前房地产融资方式的简要分析 三、土地资源供应情况 （一）宏观调控成果显现，土地供应总量急速下降 （二）地价总体水平保持平稳增长态势 （三）影响地价的主要因素分析 （四）地价与房价的关系 2 （五）2005 年