开发项目前期工作.pdfVIP

涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久， 我想到哪里就讲到哪里吧。 下面基本上是 按照报建的先后顺序来说。 1 、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证， 加上规划要点批复， 是进行房地产开发的前提。 但是，这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的 发出时间， 基本上就可以判断出地块背后的故事。 这三样东西涉及到国土部门和规划部 门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用 期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线 的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如 容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来， 包括现在的 那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以 下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部 门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在 土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出 让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使 用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商， 再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土 地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。 要知道，我国正式搞土地出让也只不过是 从 1990 年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从 1997 年才正式开 始。而北京第一块公开交易的土地，是到 2000 年之后才上市的。我只不过是说，我国 在这个问题上缺乏经验， 国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体 系那绝对是全世界独有的。 愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年 了，起码我个人觉得，把我放到 90 年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模 式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在 国有土地使用权出让前， 城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划， 提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同 的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目， 在签订国有土地使用权出让合同后， 建设 单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县 人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、 县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有 土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。 2 、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。 非常的社会主义特色。不过这 里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下， 母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再 次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于 交易。 因此，房地产公司可以任意设置项目子公司， 在房子卖完后再把它在实体上消灭， 只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍 微