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海龙大厦销售策划报告 一、写字楼市场分析： 、历史分析： 1993 年北京市房地产业开始较大规模形成 ;由于政府以往对于高档房地 产限制较大 ,供应量较少；同时， 92 年以来中国经济发展异常迅速 ,需求迅速 加大 ,使北京中高档房地产特别是写字楼供求之间存在较大缺口 ,严重供不应 求，用于销售的写字楼几乎没有，写字楼的租金普遍很高。 93 年第一批推 出的外销房地产项目几乎全部取得极其不错的销售成绩， 这种整体市场状况 一直持续到 94 年中期。 北京高档写字楼在 94 年前纯写字楼面积约在 50 万左右。至 93 年底， 8 个高档写字楼项目推出；到 94 年上半年，推出的高档写字楼项目一共 16 个。这一时期推出的北京中高档写字楼项目几乎都取得良好的销售和出租成绩 ,94 年的价格平均比 93 年上涨 30%. 1995 年起 ,房地产市场逐步下滑 ,写字楼现房市场出现大量“旧楼改造”的写字楼，估计有 40 －60 万平方米，使写字楼供应量大幅上升。 2 、现状分析及未来预测： 今年是北京市写字楼市场供应量最大的一年。具市场资料显示：今年北 京市共有总建面积达 134 万平米的写字楼相继完工投入使用。 完工项目主要 集中在西城的金融街及朝外商业区一带。位于金融街的有投资广场、平安大 厦、建威大厦、国企大厦、月坛大厦、通泰大厦；东部地区的有恒基中心、 新中港万泰大厦、建宏大厦、嘉里中心、东环广场、联合大厦、泛利大厦、 美惠大厦等一批知名写字楼；从而形成了东长安街沿线至建国门外大街，东 二环沿线；西长安街沿线至复兴门大街；东二环沿线；西二环沿线五片成规 模的写字楼区域。 有关资料同时显示， 1996 年北京写字楼实际总量为 150 万平方米。 1997 年共有 60 万平方米的写字楼竣工，而今年年底预计有 140 万平米的 写字楼竣工投入使用，届时北京高档写字楼的供应量将达到 350 万平米。 造成写字楼形成竣工高潮的原因之一是前两年开工的项目由于资金、 施 工等多种因素，致使写字楼集中上市的局面。伴随写字楼上市供应面积的迅 速增加，随之而来的是写字楼市场租、售价的不断下滑。因现阶段市场整体 供大于求，故预计到今年年底写字楼的空置率仍将达 45% 左右。 近两年来，北京高档写字楼的租售价格一直处于跌势， 随着竞争的加剧， 愈演愈烈。尤其是 97 年下半年，每月都有新的低价出现。目前，北京高档 物业的基本租价已由去年的每月 25 －30 美金 / 平米 ,跌至每月 15 －24 美金 / 平米， 97 年整体跌幅近 30% 。中档物业租价一般在 4 －5 元/ 平米 .天。 同时有关方面预计在未来的一年中写字楼市场仍有一定幅度的价格下 滑趋势 .造成以上情况的原因如下： 以投资为目的的购楼客户因北京写字楼租金严重下滑，基本已经失去了投资热情。 亚洲金融危机导致各公司纷纷压缩公司规模及投资规模。导致公司需求降低。 目前市场大量写字楼上市交易，导致客源严重分流：新楼不断地推出 时，为提高入住率， 各物业大多采取低价策略。 而且租户数量有限 ,降价又是大势所趋，谁的价格先降下来 ,谁就会抢走这批客户， 这样便导致了写字楼市场竞相降价的恶性循环。 写字楼市场已形成三、四年，尤其近两三年发展极快，过去在饭店办公的公司绝大部份已搬入写字楼，这部份写字楼客户资源过去占相当大比重，是各写字楼竞争的焦点，而现在客户来源多数只能是新注册的公司或已入住写字楼因各种原因再搬迁的公司。 综上所述：写字楼的整体租售市场在短期内不可能有很大的改善，市场低迷状态仍将持续一段时间。因此，在现阶段北京写字楼市场的价格低迷，市场“人气”严重不足的整体市场形式下，聚集“人气”已成为各项目销售成败的关键环节。 二、区域市场的物业情况： 根据本项目的所处区域及周边物业的分布状况， 确定调查的区域范围为北起北四环、南至前三门沿线，西起西三环沿线、东到西二环。区域内物业 的所处位置不同，对本项目的影响程度也不尽相同，现列表如下以供参考： 表一：部分写字楼销售情况名称地点规模 (万平米 )进度销售方式价格（元 平方米〕备注国宾花园阜成门 10 现房大面积 155008000 平米甘家口大厦甘家口 10 期房 12000 底商较大成铭大厦西直门 3 封顶整售 13000 写字楼 3 万凯旋大厦西外大街 7 做装修大面积 13000 无成交深房大厦仟村百货 3 封顶整售 12500 考虑改公寓银都大厦航天桥 2 现房租售 10000 租金 4 元华 泰大厦北太平庄桥 1.5 封顶整售 12500 大面积底商冠城大厦马甸桥西北 6+10 封顶整售 12500 冠城园迎宾大厦军博南 300 米 8 做内装整售 11800 综合楼远洋大厦长安街复兴门 10 期房一层