XXXX地产资本运营及主要融资模式(核心).pptxVIP

地产融资与模式 2013年1月 一、房地产金融的内涵 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。 狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。 房地产金融的特点 资金来源的短期性欲资金运用的长期性 资金来源的固定性和资金运用的特定性 房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境影响 2021/7/4 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 2 第一节 房地产金融概述 房地产融资方式 房产融资与土地融资 直接融资与间接融资 权益性融资与债务性融资 2021/7/4 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 3 融资者以出让一部分利润为条件向出资者融资的行为 融资者以还本付息为条件向出资者融资的行为 2021/7/4 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 4 直接融资就是资金的供求双方在房地产金融过程中直接进行票据和证券的买卖和货币借贷。如图。 2021/7/4 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 5 间接融资是指由资金供应者将资金交给房地产金融机构，而再由房地产金融机构以一定的方式，将资金提供给房地产开发经营企业，房地产金融机构起着中介人的作用。 二、房地产金融市场 房地产金融市场在房地产市场体系中的地位：传导和融通 房地产金融市场的客体：在房地产金融市场上可以同货币交易的各种金融契约，如股票、债券等有价证券。 房地产金融市场的主体： 政府 银行与非银行金融机构 房地产开发经营企业 居民个人 房地产金融市场的划分 房地产抵押贷款市场 房地产有价证券市场 房地产保险市场 房地产信托投资市场 2021/7/4 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 6 三、利率及其分类 概念：指借贷期内所形成的利息额与所贷资金额的比率。 基准利率与主导利率 实际利率与名义利率 固定利率与浮动利率 市场利率、官定利率与公定利率 一般利率与优惠利率 年率、月率与日率 长期利率与短期利率 2021/7/4 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 7 一、住房储蓄体系 建房互助储蓄信贷社 储蓄银行 二、房地产抵押贷款 概念：是金融机构要求借款人提供以房地产及相关权益凭证为抵押品作为担保而发放的贷款。 抵押贷款价格的确定 房屋抵押贷款的运作过程 2021/7/4 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 8 第二节 房地产资金的传统融资 2021/7/4 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 9 抵押贷款的操作流程 抵 押 房 屋 实 物 认 定 产 权 证 书 的 验 证 售房公司资质审定 所有权验证 产权证书 同实物的核验 所有权历史变化 共有人、租赁人调查 其他产权调查 土地使用证、 规划许可证、 销售许可证 房 屋 价 值 评 估 确 定 抵 押 价 值 2021/7/4 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 10 填 写 抵 押 房 屋 清 单 签 订 抵 押 贷 款 合 同 办 理 房 屋 抵 押 登 记 合 同 终 止 抵押物建设 抵押物使用 房 屋 产 权 登 记 按约还款 归还抵押房屋产权证 违约处置 拍卖抵押物清偿 抵押贷款的方式和选择 抵押贷款的程序 固定利率抵押贷款 分期偿还固定本金式抵押贷款 充分摊销、分期偿还固定金额式抵押贷款 累进还款式抵押贷款 可变利率抵押贷款：随价格水平调整的抵押贷款(price level adjusted mortgage, PLAM；或可调整利率抵押贷款(adjustable rate mortgage, ARM)) PLAM: 借贷双方只确定一笔贷款的初始利率(不考虑通货膨胀)，约定在一段时间后按照市场价格指数比如消费价格指数)对贷款余额进行调整。 ARM: 首先根据抵押贷款时的市场利率确定初始利率，以后每隔一段时间调整一次，以某个确定的利率指标加一个固定的利率附加值方式进行调整。 2021/7/4 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 11 本金等额偿还抵押贷款(constant amortization mortgage, CAM) 整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按本金的实际余额和合同利率计算支付。 缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民的收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。在贷款初期，月还款额大，使得许多借款人的月收入难以偿还贷款，不利于吸引贷款，