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二手房估价模型调研 研究背景 随着经济的发展，我国与房地产相关的经济活动越来越频繁，二手房的交易也尤为活跃。无论是从市场参与者的角度，还是从国家开征税费的角度，二手房价格的衡量始终是一个热门话题，二手房评估工作受到更加普遍的重视。 房屋的价格影响因素诸多，这些因素对最终价格影响的优先级也不一样。目前经常使用的三大传统评估方法市场比较法、成本法、和收益法在实际使用中对操作人员的素质要求较高，缺乏对数理模型的使用，成本较高。 近年来特征价格理论被广泛使用，该理论从消费者对住宅特征的需求角度全面理解房价，进行房价评估研究。在利用特征价格理论构建二手房估价模型过程中，一般使用多元线性回归方法进行回归预测，函数形式的选择对评估的效果影响较大。而这种选择却常常依赖于人为的线性假定，容易造成较大误差。 国外学者开始将机器学习的方法广泛应用于房地产评估领域。在该领域出现的特征变量众多，特征变量与价格也非传统的线性关系，采用机器学习的方法能更好的挖掘特征变量与价格的关系，获得更好的评估效果，这是以后国内发展的行业趋势。 相关理论基础 传统的三大评估方法 市场比较法适用于已经有类似房屋成交记录的情况。顾名思义市场法就是通过与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。把三套房子