苏州昆山华纺淀山湖项目营销策划报告(市场篇)73p.docxVIP

基点地产研究?市场 Bas e Po i n t Gr o u p R ese a r c h · M a r k e t 基点机构 2011 年 2 月 Base Point R D D ep a r t m e n t Fe b . 2 0 11 华纺淀山湖项目营销策划报告 市场篇 目 录 前言 一、宏观背景分析 （一） 宏观经济运行状况分析 （二） 房地产市场政策法规分析 （三） 城市规划分析 二、房地产宏观市场分析 （一）上海市场分析 （二）苏州市场分析 （三）昆山市场分析 三、项目竞争市场分析 （一）淀山湖镇概况 （二）项目指标分析 （三）项目竞争市场分析 四、项目客源需求分析 （一）客户构成及购买实态分析 （二）客户购买行为分析 （三）目标客户定位分析 五、项目立地分析 （一） 项目周边环境分析 （二） 项目交通状况分析 （三） 项目所在地市政配套设施分析 （四） 项目 SWOT分析 六、项目定位分析 ( 一） 项目整体定位分析 ( 二） 项目客源定位分析 ( 三) 项目产品定位分析 ( 四) 项目价格定位分析  上海基点房地产营销策划有 限公司 Base Point Group Research, Limited 上海静安区威海路 727 弄24 号前门 3Front Door 24,No.727,Weihai Rd,Jingan District,SH 客服热线： 021Customer Hotline: 021公司邮箱 ： Main Webpage: 前 言 该项目位于苏州昆山市淀山湖镇。淀山湖镇的由来是因为其紧邻淀山湖而得名，淀山湖总面积 62 平方米公里，跨上海，江苏两界，其中归属上海管辖的范围占据了四分之三，所以淀山湖也成为上海稀缺资源中“一山一江一湖”中的“一湖”。 本项目也就坐拥在这烟波浩渺的淀山湖北岸，“淀山湖国际滨水社区”别墅群中。 本项目建筑面积达 10.7 万平方米，在“淀山湖国际滨水社区”内属于中等规模的别墅项目。 “淀山湖国际滨水社区” 内在建别墅项目约 10 个，以欧美别墅风格为主， 产品有独栋、双拼、联排，目前尚无叠加别墅。普通公寓项目也非常少，房地产市场主要以休闲度假别墅为主，属于外来型为主的消费力。 “淀山湖国际滨水社区”地理属性是归属昆山市，但其紧邻上海市区；且与上海市共享淀山湖的美丽湖景资源； 加之也是上海市向西部内陆地区的重要交通路线之一，所以“淀山湖国际滨水社区”内的高档物业也成了上海购买群体的选购对象。相对而言，本区域内的购买客户非常少。 一、宏观背景分析 （一）宏观经济运行状况分析 1、宏观经济分析 2010 年，受到经济危机影响，世界经济持续低迷，欧洲主权债务危机不断，国 内通货膨胀，物价连续上涨， CPI 居高不下，人民币升值威胁持续走高，面对这样 的环境中国经济将继续保持 10％左右的高位增长态势， 全年国内生产总值突破 39.7 万亿元， GDP 首次超过日本，一跃成为世界第二大经济体，并继续领跑全球经济。 2010 年，宏观经济政策的三大目标，即保持经济平稳较快发展、着力推进经济结构 调整、加强资产泡沫与通胀预期管理都顺利实现。 2010 年，面对极为复杂的国内外经济环境和极为严峻的各类自然灾害和各种重 大挑战，我国加快转变经济发展方式，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用， 有效巩固和扩大了应对国际金融危机冲击成果，国民经济运行态势总体良好。全年 国内生产总值 397983 亿元，按可比价格计算， 比上年增长 10.3%，增速比上年加快 1.1 个百分点。分季度看，一季度同比增长 11.9%，二季度增长 10.3%，三季度增长 9.6%，四季度增长 9.8%。分产业看，第一产业增加值 40497 亿元，增长 4.3%；第二产业增加值 186481 亿元，增长 12.2%；第三产业增加值 171005 亿元，增长 9.5%。 2010 年，居民消费保持快速增长势头。人均 GDP 将达到 4000 美元左右，城乡居民 生活水平继续提升，城乡居民收入继续增长，城镇居民人均可支配收入达到 19109 元，扣除物价因素后，实际增长 7.5%；社会消费品零售总额达到 154554 亿元，同 比增长 18.3%。我国城市化水平将达到近 48%,并将在 “十二五 ”期间突破 50％的临界 点。在一些经济比较发达的地区，人口向城市集中、农村居民向城镇转移、农民生 活方式的改变、城乡社会管理体制的统一，开始成为新的发展主题。 2、主要宏观经济指标分析 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 2006 年 2007 年