杭州中都孵化创业中心市场定位及营销推广案.pptxVIP

创造地产领域的蓝海中都·孵化创业中心市场定位及营销推广案我们在哪里？我们要向何处去？我们如何到达目的地？思考原点：我们在哪里？本案功能定位及目标本案的功能定位 ◎具有自主知识产权的科技型中小企业的创业基地◎转化高校和科研机构高科技成果的产业化基地。◎拥有高科技成果，新技术产品，但无法初始商品化的高新技术幼小企业的孵化基地。◎吸引国内外大公司总部机构，研发中心和技术先进科技型企业入驻的产业基地。本案的目标：打造国家级科技企业孵化器作为科技企业孵化器，我们的地位如何？截至2007年6月，杭州投入运行的单体规模1000平方米以上的孵化器达到33家孵化器等级现状国家级孵化器3家，省级孵化器8家，市级孵化器28家孵化器资本来源政府出资创办11家，大学出资创办2家，国有企业出资创办6家，企业（民营资本）出资创办14家序号孵 化 器 名 称1高新区科创中心?2萧山科创中心?3江干科创中心?4拱墅科创中心?5下城科创中心?6上城科创中心?7临安科创中心?8西湖数字娱乐园?9余杭农业示范中心?10浙江省大学科技园?11浙江大学科技园?12拓峰软件孵化器?13东部软件园?14国家集成电路孵化器?15建德有机硅孵化器?16万向高科技孵化器中心?17西湖科技创业园（颐高）?18杭州汇丰生化创业园?19杭州生物医药创业园?合计表1? 杭州市科技企业孵化器名单（部分）总结：作为科技企业孵化器，我们不过是33家中的一家，是余杭区下属的孵化器，与上城、下城、拱墅、西湖、江干、萧山等区相比，已经失去先发优势，如果因循守旧，则项目将无甚可取之处；此外，孵化器多数为租赁用途，而本案作为要上市销售的项目，市场风险较大。数据、信息均来自杭州市科技信息研究院项目的地理区位分析优势1、近邻西溪湿地 2、近邻仓前高教园区及浙大紫金港3、公交车已经开通，交通状况良好 4、环境优势明显劣势分析1、作为公建项目，周边明显缺乏商务办公氛围和配套核心商务圈次核心商务圈拱墅商务区文教区商务区弱中心商务圈旅游西进武林商务区黄龙商务区庆春路商务区城市东扩城站商务区钱江新城商务区滨江区政府商务区滨江高新产业商务区产业南下杭州市商务办公热点区域图 总结：本案为理想的居住区块，但明显缺乏商业氛围，被排除在传统的商务区块之外。为了进一步深入了解项目，我们选择可参照的项目进行对比，由于本案是一个复合性项目，我们从写字楼与酒店式公寓分别选择具可比性的项目进行比较。选择具有可比性项目进行比较与西港新界写字楼比较分析类别细化指标西港新界中都项目地段距离武林门市中心/城西文教区★★★★★★★靠近浙大★★★★☆★★行政区划★★★★★地段总计11.57交通状况交通顺畅度★★★★★★方便的公交线路★★★★★靠近绕城/机场/汽车站/火车站★★★★★★交通总计98周边环境/配套设施（结合规划）靠近西溪湿地，环境良好——★★★★☆周边的商务氛围★★☆周边的商务配套————员工租住房较方便★★★★★★★★与西港新界写字楼比较分析周边环境配套总计69开发商品牌知名度★★★★☆开发商品牌总计13.5建筑规划及内部配套五星级酒店配套——★★★★★开发规模★★★★★★物业档次★★★★★★★建筑规划及内部配套总计612总计33.539.5总结：与西港新界相比，本案具有一定优势。据杭州市透明售房网2月16日最新数据开盘时间开盘价格总套数已售套数已售均价2007-05-2661886558638306-286388855570932007-06-286288663971922007-06-286288382072102007-09-22820010169884分析：西港新界2007-09-22所开出的为LOFT户型，实际销售极差，可见该定价不合理，为市场难予接受。该项目合理均价应在7200元左右。与同城印象相比开盘时间开盘价格总套数已售套数已售均价2007-10-13580014813059652007-12-22698089487414据杭州市透明售房网2月16日最新数据。分析：同城印象最近一次开盘为07年12月22日，成交均价在7414元，销售情况尚可，表明该地段此房价较为合理。与盛世嘉园酒店式公寓比较分析类别细化指标盛世嘉园中都项目地段距离市中心/城西文教区★★★★★★★交通综合情况交通顺畅度★★★★★★方便的公交线路★★☆★★周边环境及配套设施（结合规划）靠近西溪湿地，环境良好★★★★★★★☆周边的生活氛围★★★——学校/医疗/餐饮/购物等★★——有无污染（噪声、空气等）★★★★★开发商品牌知名度★★★★★★☆小区环境及内部配套小区规模★★★★★★景观绿化★★★☆★小区内商业配套/会所/酒店等★★★★★★☆装修标准装修材料及设计★★★★★★总计3331.5综合比较，从可居性上而言，酒店式公寓相对于盛世