杭州圣奥领寓项目营销策划提案_136_华坤道威.pptxVIP

圣奥·领寓项目营销策划提案华坤道威08-8-15－市场分析篇－项目分析篇－需求分析篇－宣传推广篇－附件今天 我们首先要做的是重新定位圣奥领寓的市场形象三种属性的必然联系关于市场整体市场情况分析板块现状及竞争分析关于项目关于需求项目自身优势分析目标客户群分析市场分析篇价值挖掘－－我们处于什么样的市场竞争环境？板块定位区域市场竞争分析板块定位九堡板块在城市发展中的地位居住用地规划一主三副 主城；江南城、临平城、下沙城六大组团塘栖组团、良渚组团、余杭组团、临浦组团、瓜沥组团、义蓬组团九堡板块杭州市规划城镇规模与布局结构交通枢纽规划德胜快速道、沿江大道连接了钱江新城、主城和下沙；主城、下沙、临平的地铁线在此汇合。 九堡板块位于中心居住圈和次中心居住圈之间。在城市发展规划中更多地是交通枢纽的功能。宗地项目地板的区域规划从行政区划来看，项目隶属江干区九堡镇。从地缘看，项目处于九堡板块的中心位置。九堡板块除受主城规划的影响外，更多地还是受到九堡规划的影响。下沙城项目位置本项目位于九堡镇核心区域。本项目城市的节点—九堡镇城市东扩”的排头兵在杭州市提出的“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略中，九堡是“城市东扩”的排头兵，九堡定位为一个融合乡村自然和都市文化特征的新都市主义居住中心。杭州未来几大居住区中心未来包括九堡在内的杭城东北区域将形成近40万人口的居住区，而九堡正处于该区域中心。规划配套极具优势长途客运中心即将落户九堡，这将为九堡带来每天至少10万人次的人流量；中国四季青服装交易中心，是九堡“商贸物流区”的主要项目，也是省、市的重点项目。立体交通网络规划已逐渐成熟公交线路已多达15条左右，全天24小时都有公交车经过，还有大量小巴中巴。德胜快速路快速连接主城与九堡；规划中的地铁1号线将在九堡分叉，分别向北和向东延伸；规划轻轨站点——九堡东站，将从经济适用房居住区的北侧穿过；区块的东侧是规划的九堡大桥，将连上城市快速环线通道，在区内将与世纪大道对接。房产市场已成气候九堡整个房地产市场起步较晚，但随着这两年的大面积土地开发，到目前为止，九堡的房地产市场已经渐渐形成气候。周边环境现在脏、乱、差周围以农田和农居点为主，处处可以看见两三层的农家小院，以及卖菜卖鸡的朴实农民。这也是导致该地区房价升值一直不大的主要原因。 九堡曾经是 “从农村里来的刚考上名牌大学的学生”尽管现在仍有一定的“农村”气息，但良好的教育背景，会使他前途无量，不容小觑。九堡现在是 “城市未来的发展方向”区域市场竞争分析区域楼市竞争现状九堡板块周边主要有乔司和下沙两大板块。下沙又可以细分为下沙中心板块和东部沿江板块。区域楼市竞争度乔司板块九堡板块下沙中心板块下沙沿江板块价格水平8200－900010000－1400090008300－11000主要在售楼盘3个9个3个7个未开楼盘1个4个3个2个潜在供应量约10万方约90万方约30万方约100万方08年板块内部竞争度弱强弱强由于九堡板块与下沙沿江板块目前大多项目已经开盘，因此，本项目未来的竞争情况直接与项目以后的推出进度和推出量相关。区域楼市竞争力比较乔司板块九堡板块下沙中心板块下沙沿江板块市场接受度一般高高高价格水平8200－900010000－1400090008300－11000配套情况目前缺乏目前较缺乏成熟目前缺乏私家车交通德胜快速路－杭海路便捷较便捷快捷度不及其他三板块潜在供应量约10万方约90万方约30万方约100万方与本项目竞争强度一般强一般弱板块价值排序：九堡板块下沙沿江板块下沙中心板块乔司板块本项目未来面临的竞争A：板块内部本项目处于九堡的中心地段，比邻地铁九堡东站、长途客运中心、四季青。单从外部因素考虑，本项目对附近市场经营户具有较大吸引力之外，由于比邻地铁九堡东站，对整个大城东客户的吸引力也是比较大的。但是该板块内未来供应量很大，板块内部的竞争压力也很大。B：下沙沿江板块由于该板块内未来供应量很大，有丰富的江景资源的吸引，但是该板块与九堡板块有很大的差异性，因此没有一定的竞争力。C：乔司板块目前该板块的销售量和供应量都不多，而且总的来看外部条件与九堡板块相比还要差。因此，但是距离九堡比较近，有其地理优势，所以有一定的竞争力但是不高。D：下沙中心板块目前该板块的销售量和供应量都不多，虽然目前配套比较好，但和九堡相比地段、交通等还是有一定差别。因此，竞争力也比较一般。可见，最大竞争在于九堡板块内部，让我们一起来看看板块内的竞争分析。区域楼市分析区域05－08年土地供应状况1、已形成楼盘的地块宗地名称宗地位置出让面积（平米）容积率建筑面积楼面地价（元/m2）总成交价（万元）竞得人楼盘杭政储出[2005]31江干区，东至格畈村21584.51 2.553961.27 2834.9415300杭州华鸿