沈阳枫丹白露项目市场形势分析.pptxVIP

1;;;2010年是宏观调控政策比较严厉的年份，调控手段主要为收缩购房信贷；为对冲通货膨胀6次上调存款准备金，降低货币流动性;;2010年调控基调是增加供给，打击炒房。通过收紧信贷的手段平抑房价，但从全年沈阳市房价走势来看，调控效果不明显。;2009年商品住宅年价格同比平均涨幅为12%。 2010年商品住宅年价格同比平均涨幅为31%。 2010年5月、9月、11月份价格同比涨幅超过了40%。;;2011年面临的经济环境十分复杂，调控集中在货币政策方面，产业结构调整短期不明显，房地产行业将受到信贷收紧的影响;;从2008-2010年批准预售情况的总体走势可以看出，每年的5-9月份是商品住宅集中批准入市的月份。 9月份是一年中批准入市量最大的月份。从这一点可以看出，秋季房交会的规模和影响力，远大于每年3、4月份的春季房交会。 为了赶在“新国十条”落地前实现销售，5月份的批准入市量相对于2008、2009年明显增加。;与批准入市情况从5月份开始回升不同，每年的3、4月份商品住宅的销售量就开始明显的回升 9月份不仅批准入市量为全年的峰值，而且销售量也达到了全年的顶峰。 2010年与2008、2009年相比，常规的销售淡旺季特征不明显，8-10月销售量平稳增加，10月份达到全年销售顶峰。;近三年供求关系明显发生变化，2010年总体供求关系平衡;虽然沈阳是典型的北方城市，四季分明，房屋销售受季节变化影响，但从2010年的供需比值来看，传统的销售淡季，冬季的销售率都在200%以上，总体呈现淡季不淡的销售趋势。 5月份发展商对于国家政策快速反应，提前开盘，而购房者反应滞后。 11月份发展商根据传统的销售淡季判断，推出量减少，而购房者需求依然旺盛。;2009、2010年较之2008年价格有明显涨幅，尤其2010年，涨幅较大。 每年9月份销售价格达到全年顶峰。 2010年11月份受供需关系影响，价格出现非正常反弹，几乎追平9月份销售价格。;2009年商品住宅年价格同比平均涨幅为12%。 2010年商品住宅年价格同比平均涨幅为31%。 2010年5月、9月、11月份价格同比涨幅超过了40%。;沈阳市场的供需结构决定了价格涨幅。沈阳市的供应结构相对合理，购房需求以自住为主，总体市场是健康而平稳的??;;2010年沈阳住宅新开工面积大幅增加，涨幅达到46%；而批准预售面积与往年基本持平，导致2011年住宅有可能大量上市。;2010年截止到11月底，成交面积达到万平米。 未来2年内预计的上市面积将达到1357万平米。 各月土地出让平均容积率大多超过，意味着未来除沈北新区等少数远郊地区能够出现大规模低密产品外，三环内大部分地区小高层、高层产品将成为未来供应的主力。;皇姑区2010年土地成交面积万平米；潜在供应面积将达到205万平米 沈北新区是未来供应量最大的区域。 经济技术开发区成为低密度供应量相对较大的区域。;金地、万科两个品牌开发商进入东部片区，东部片区市场发展带来较强的促进作用;;2011年沈阳市场的供给略大于需求；但需求依然强劲，需求结构未发生变化，成交量会有所增加；使得2011年成交价格增长幅度降低。 ;;Three Factors(7) ;;首次和二次置业客户为主，新政对枫丹白露项目的影响有限;;;成交率在50-70%之间，市场情况比较理想;;第32页/共39页;;;;;2011年新开盘项目分析