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土地开发类贷款课件6.18 土地开发类贷款课件6.18 土地开发类贷款课件6.18 城市土地开发贷款课件 课件主要内容 一、城市土地开发贷款概念、种类和基本要求二、客户准入条件和标准三、调查评估内容和要求 四、其他规定 五、案例分析 一、城市土地开发贷款概念和基本要求 1、概念： 城市土地开发贷款是指农业银行向政府授权或委托、合法的城市 土地开发主体发放的，用于对城市规划区内的城市国有土地、农村集体土地进 行统一的征地、拆迁、安置、补偿及相应市政配套设施建设的贷款。 （生地 —— 熟地） 2、原则： 贷款管理应坚持“对应地块、封闭管理”原则。 3、适用范围： 县级及以上政府所在地城市规划区内的土地开发贷款。 17 家支行特别规定，《中国农业银行县域房地产开发贷款业务准入规定》 (农 银发〔 2009 〕174 号 )规定， GDP 在 100 亿元以上（含）的具有一定县级经济 社会管理权限和相应财权的地级市直管镇、扩权镇的城区规划区内项目。 4、业务发展现状 2010 年 4 月末，我行城市土地开发贷款余额 62.63 亿元， 占单位房地产贷款的 15.8% ； 占全行本币各项贷款余额的 1.5% ； 土地储备贷款占四行同业余额的 36.9% ； 5、城市土地开发贷款种类 （1）、按贷款对象划分 ，城市土地开发贷款可分为政府土地储备贷款、园 区土地开发贷款和企业土地一级开发贷款。 1 政府土地储备贷款 是指农业银行向政府土地储备机构发放的，用于所在城市规划区内规划用途为住宅、商业、旅游及综合等经营性用地的依法收购（或征用）、前期开发、储存的贷款。 其中：政府土地储备机构是指由市、县及以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。例： ** 市土地储备中心 园区土地开发贷款 是指农业银行向园区土地开发企业（机构）发放的，用于园区内规划用途为工业、综合等用地的依法收购（或征用） 、整理及配套基础设施开发的贷款。 其中：园区土地开发企业（机构）是指受县级及以上人民政府（园区管委会）授权或委托，由园区管委会或由其下属国有企事业法人作为主办单位出资设立，在园区内从事土地开发的企事业法人。例：衢州市衢江区沈家经济开发有限公司；绍兴县滨海工业区开发投资有限公司。 企业土地一级开发贷款 是指农业银行向土地一级开发企业发放的，用于所在城市规划区内规划用途为住宅、商业、旅游及综合等经营性用地依法开发的贷款。 其中：土地一级开发企业是指受县级及以上人民政府（政府土地储备机构） 授权或委托、在城市规划区内特定区域从事土地一级开发的企业法人。例： ** 市城市投资发展有限公司 （2）、按贷款管理方式划分 ，城市土地开发贷款可分为项目贷款和周转贷 款。 A、项目贷款 项目贷款是指向城市土地开发主体发放的， 用于项目土地的收购 （或征用）、 前期开发、平整和配套基础设施建设的贷款。 适用范围： 符合中国农业银行准入标准的政府土地储备机构、园区土地开发企业（机构）和土地一级开发企业。 B、周转贷款 周转贷款是指向政府土地储备机构发放的，用于满足借款人临时性的资金 2 需求，借款人可按照指定用途，随时用款、随时还款的贷款。周转贷款额度控制在对客户授信审批额度的 30％以内。重点城市行政府土地储备周转贷款额度控制在对客户授信审批额度的 40％以内。 适用范围： 前一年度 GDP 超 1000 亿元的地级及以上城市本级政府土地储备机构；前一年度 GDP 超 300 亿元的县级市（县、市辖区）本级政府土地储备机构。 信用等级 AA 级（含）以上的国家级园区土地开发企业、 信用等级 AA 级（含）以上的且上年度可支配收入不低于 10 亿元的省级园区土地开发企业。 可支配收入：一般包括税收收入、基金收入、收费收入、上级财政拨款收入等扣除上缴上级财政后剩余的开发区可自由支配的收入。 优势：项目条件尚未成熟，但因同业竞争，在符合监管要求下可以以周转贷款形势进入。期限要求 2 年以内。如征地和转用、拆迁手续尚未办妥、土地收储备合同未签。 监管要求。 根据《土地储备管理办法》规定： 1、收储地块列入经同级人民政府批准的土地储备计划中或经同级政府同意收储地块的批复；（相当于项目立项） 2、本笔贷款列入财政部门的土地储备机构举借的贷款规模批准文件； （同 意借款） 3、取得同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料。 （业主单位的确定、投资等内容） 注意事项： 1、政府土地储备周转贷款不同于流动资金贷款，不得循环使用，要有明确 的用途（用于指定地块） 、明确的还款来源和明确的还款计划。 2、要注意区分 “项目周转贷款 ”与土地储备周转贷款的概念。 “项目周转贷款”是指向政府投融资平台发放的 ,对项目前期需求发放的以将来确