某地产花园项目营销策划提案.pptxVIP

视野决定“境”界，享受至“高”人生——衡山御景花园项目营销策划提案长沙龙玺文化传播有限公司二零一二年七月写在前面感谢开发商为我们提供本次研究与营销创作的机会。这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类生活意境开发的价值。我们的思考？问题一：我们面对的市场怎么样？问题二：产品已经形成？如何看待自己的产品？问题三：我们的客户在哪里，能不能接受我们的产品？问题四：市场狭窄？用什么样的主题概念来吸引客户？问题五：如何实现最大效益？目 录Part1…………………………我们面对的衡山市场Part2…………………………我们项目的认知以及策略总纲Part3…………………………我们的客户研究整体结构Part4…………………………我们的项目发展定位策略和建议Part5…………………………销售策略建议Part6…………………………推广策略建议Part 1我们面对的衡山基本概况地理位置?位于湖南中部? 毗邻南岳? 京珠高速旁，高铁衡山站? 联通湘江“国家级风景名胜区门户，山水概念县城”基本概况基本数据总面积：934平方公里下辖9个乡8个镇户籍人口：40.7万人，外来人口忽略不计全年生产总值： 48.1亿元同比增长25.7%财政收入： 2.71亿元同比增长57.6%房地产市场正处于市场开发初期，以多层为主，品质小区较少； 近年来，随着衡山县域经济的发展，衡山的房地产业渐成小规模开发态势，市场初期，品质小区稀少，仍以多层为主，整体开发环境不够成熟。目标群体有着一定的亲地而居的置业情节，对高层住宅有一定的抗性。房地产市场板块优势开始突显，品质社区规划逐步进入轨道； 随着衡山经济开发区的规划运营，衡山大道与工业大道拉通，县城径往南岳风景区的地段优势较为明显，除衡山县城中心及沿江板块外，这一区段开始显现地产投资热，目前虽无大的地产项目介入，但品质社区规划日渐提上日程！房地产市场开发体量偏小，竞争层次低，区域配套不完善。 目前，该区域地产商开发的楼盘，建筑体量都很小，好的大的社区成市场空缺；同时，商品房大多以多层为主，产品竞争层次较低，因受县域经济发展影响，消费习惯的影响，高端物业的消费成稀缺。如何在让居民接受高层项目，吸纳周边更多客源，成为我们面临的主要问题。竞争楼盘个案1——中信世纪城开发商总建筑面积总占地面积容积率户型范围面积区间户型配比规划区域地段总套数销售情况项目特点竞争楼盘项目现状图竞争楼盘项目推广形象竞争楼盘个案2——开发商总建筑面积总占地面积容积率户型范围面积区间户型配比规划区域地段总套数销售情况项目特点竞争楼盘项目现状图竞争楼盘项目推广形象小结小结衡山县客户主要来源于当地。基本还处在引导往小高层、高层为主的消费习惯阶段。相关生活物业配套比较匮乏。本身项目建筑，园林的特色均不明显。市场容量小，项目不多，但仍然存在激烈的竞争。不过主要竞争对手的销售期错开，有机会利用市场空白点。——以创新营销形式及现场服务带动项目与同类盘的差异化—— 以项目高品质的产品及管理进行市场突围。Part 2我们的客户研究 是我们的 客 户？常住人口调查 根据7月初衡山县市场问卷调查，针对购买住宅的客户和准客户群体，筛选有效样本200份客观、直接的反映了衡山县本地市场客户对住宅产品的需求状态。 从调查中发现，购房客户以国家机关文化教育(自营企业主)为多，其次建筑业和制造业也占有一定比例。他们有一定的经济实力和购房的基础。 购房的主要目的在自住，兼备一定比例的投资出租。20-40岁成为购房人群的主力军，占到63%。这部分为中青年,家庭结构特征为三口之家。 产品的价格、交通条件、区域的环境、物业、户型为主要考虑因素。从而可以看出，目前衡山县市场的自住客户，对居住的便利性和舒适性的要求较高。购房者大多数考虑100-140平米之间的产品，合计比例为77%，多选择三房、四房。核心客户群需求特征---- ----客户分布城镇新移民成置业主力——在衡山县置业最活跃的消费群体是高收入外出务工者专业人员语录 目前衡山县市场的成交多半来自下属乡镇这些人，多数都是外出务工或生意人大概占到6成。本地人大概占4成，衡山县外出务工人回来置业基本上属于30岁左右或以上年纪，出去有一定的年头，更看重相关配套及价格。核心客户群需求特征---- ----置业目的衡山县置业以自住为主——城镇新移民跟本地人一致认为置业首先要满足自住需求首付高按揭期短可以推断出投资性置业观念相对薄弱 衡山县客户基本上以自住为主衡山县客户都以自住为主首付4成，按揭十年，但大部分都会提前付清房款。 利率上浮，在衡山县现在越来越多的购房者选择尽量的高首付或一次性付清。核心客户群需求特征---- ----楼盘信息获知途径口碑传播是当地客户群体的信息主要来源 不是太关注电视、报纸等广告，要以现场看楼为主。如果看到楼盘绿化好最