某百货商场招商策略报告书.pptx

九 隆 坊 商业定位策略报告Part 1:项目定位（2－15）Part 2:招商业态（16－27）Part 3:租金测算（28－30）Part 4:招商周期（31－34） 目 录第 2 页 | 共 34 页 Part 1项 目 定 位第 3 页 | 共 34 页 本案区域的商业形态是什么？第 4 页 | 共 34 页项目北面——五角场（1） 品牌百货公司东方商厦、大西洋百货等已先行进入五角场区域百货业的高端市场，占领绝大部分消费市场。第 5 页 | 共 34 页项目北面——五角场（2） 后来者万达商业广场、百联又一城购物中心等MALL的商业项目，必将蚕食大型购物市场份额。第 6 页 | 共 34 页本案以百货业、中型生活购物区作为定位将较难生存！第 7 页 | 共 34 页项目南面——大润发超市 商业辐射2.5公里左右的大润发超市，以品牌及规模效应将使区域内的中型超市自动退出竞争圈，小型便利店除外第 8 页 | 共 34 页本案不能引进中型超市进驻！ 第 9 页 | 共 34 页 本案所拥有的商业资源是什么？第 10 页 | 共 34 页消费群资源 居民、学生、白领、商务人士以及流动人群 第 11 页 | 共 34 页 项目周边主要为居民区，同时多个高校也集中在本区内.消费人群为本地居民和部分高校学子。同时，周边在建的写字楼及酒店也将为本区域带来部分的白领及商务人士消费群。第 12 页 | 共 34 页独特的中庭式设计产品资源 规模化地下停车场 便捷的购物交通体系第 13 页 | 共 34 页以人均消费100-200元的消费层次为主购买力决定业态同类型业态竞争激烈走差异化路线，填补空白居民及学生为主周边品牌百货、超市、MALL并存第 14 页 | 共 34 页以年轻人为主我们的定位——与周边业态差异化消费人群年龄构成图休闲、娱乐、时尚消费区第 15 页 | 共 34 页 Part 2业 态 建 议第 16 页 | 共 34 页业态：电玩、 数码广场（如百脑汇、太平洋）或 电器专卖店（如金数码）B15000 平米的产品规模适合中型电器卖场大面积，大空间适宜购物人群停留周边暂无同类业态同时能为其他楼层带来消费人流第 17 页 | 共 34 页第 18 页 | 共 34 页业态： 年轻休闲品牌服饰＋西式咖啡厅＋休闲中西餐+面包房＋仓储式化妆品＋甜品店+……1F第 19 页 | 共 34 页品牌建议：GIORDANO、U2、STARBUCKS、克莉斯汀、屈臣氏、中国银行、石头记、静安面包房第 20 页 | 共 34 页 沿街季诺休闲餐厅、面包房，蛋糕房、服饰专卖店美化街面 中庭由时尚饰品，休闲服饰和屈臣氏、化妆品专柜为主 满足消费人群日常消费习惯 沿街特色商铺能吸引人流第 21 页 | 共 34 页业态：名店运动城（sports100）2F 整体包装，形成统一风格 业态为年轻人热衷的类型 具备主题性概念，形成品牌效应第 22 页 | 共 34 页第 23 页 | 共 34 页业态：SPA（如佐登妮丝）＋餐饮（如冰火缘、黄家传菜）3F 吸引女性消费人群 两种业态在晚间均需要较好的灯光衬托，能增 加人气第 24 页 | 共 34 页第 25 页 | 共 34 页业态：量贩式KTV（ 好乐迪 \ 扬歌） 4F 在时间上错位经营，带动人气 吸引普通的消费客群如学生等第 26 页 | 共 34 页第 27 页 | 共 34 页 Part 3租 金 测 算第 28 页 | 共 34 页租金预计表(一)　租金预计租赁面积第一～三年每年租金第四～五年每年租金第六～七年每年租金第八～九年每年租金备注（元/天·m2）（m2）（租赁面积预计100%）比第一年递增15%比第五年递增15%比第七年递增15%B12.5520047450005456750 6275263 7216552 按建筑面积计1F112353.5194493431086674414371270 按实用面积计2F62469.1454074176218530 7151309 8224005 按实用面积计3F42917.9142601474899169 5634044 6479151 按实用面积计4F2.52115.9919308412220467 2553537 2936568 按实用面积计合计15056.55257927482966166039227546 /平均租金4.695.39 6.20 7.13 　注：以上数据为本公司初步测算第 29 页 | 共 34 页单位：元/天/M28租金单价：