浅析近年上海房地产发展.pptxVIP

有关上海房地产几话题;;　　2008年上海房地产投资、开发和供应平稳，商品住宅价格没有较大波动。因为受国内外宏观经济变化的影响，市场化新建商品住房和存量房交易量下降，2008年10月下旬国家和上海市出台有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施后，市场反应比较积极，交易量有所回升。　　2009年上半年上海房地产业实现增加值411.77亿元，比2008年同期增长22.6％，增幅同比提高29.6个百分点。商品房销售面积1572.21万平方米，比2008年同期增长27.9％。其中，商品住宅销售面积1443.12万平方米，增长34.8％。但房地产开发投资623.63亿元，下降3.1％。 今后，在全上海全身心地筹办世博盛会的背景下，国务院给予上海金融中心、航运中心的获批回复，将会大大刺激上海宏观经济和城市基础配套的发展，同时亦将会获得各社会、各阶层强有力的财政支持，进而带动上海各产业经济的飞速发展已成必然。　　体现到房地产方面，“两个中心”的建设，将直接导致上海几大热门商务中心（CBD）板块、房地产市场的利好与散发。　　对上海房地产业而言，世博会的“后发效应”或许比“先发效应”更大。如根据国际展览局的规定和历届世博会的惯例，所有的外国国家馆均为临时建筑，因此世博会建筑中的大部分都将被拆除，取而代之的将是几百万平方米的新建筑，那么这对于开发商来说，就隐藏着巨大的商机。　　事实上，后世博时期的发展已在筹划中。根据“浦东新区世博周边区域后世博时期（2010-2020）发展战略研究”，以三林世博功能区为代表的浦东世博周边区域，计划未来建成一个“世博新城”，成为上海的第五个城市副中心。世博园区未来二次开发时的这些土地供应将是许多地产巨头的争夺对象，当然，基于世博建设带来的成熟格局，地价也会因此提高。;早年统计的上海房地产公司排行榜;长三角规划照亮上海房地产前景 ;居住地产将呈现新格局 近2年来，上海住宅用地供应重点保证保障性住房的需求。上海市结合大型居住社区建设，积极推进动迁安置房的建设和供应，目前已经有15个在建的交通方便、配套良好的大型居住社区。今年将要规划选址??二批大型居住社区，23个大型居住社区基本覆盖中心区以外的市郊地区，基地建设用地约105平方公里，可开发住宅用地面积约40平方公里，预计可建设住宅约8000万平方米，约120万套。 加强服务管理业的发展，也是上海房市的一个新趋向。上海的存量房交易已经超过新建商品房交易，成为我国第一个迈入存量房时代的城市。房地产中介、评估、担保、抵押典当、物业管理、专业化服务等行业会逐渐成为房地产业中的主要部分，包括公共租赁房在内的租赁市场会逐渐成为房地产市场的主体。英国伦敦有30%是外籍人口，而上海定位于国际性大都市，外籍人口还不到1%，将来大量的外籍人口需要租赁酒店式公寓。上海步入老龄化，也需要大量的养老公寓，因此，青年公寓、酒店式公寓、养老公寓等以服务为价值主体的住房消费方式会层出不穷。 市区租房、异地购房会成为新上海人的主流。特大型城市的人口居住问题，不可能完全由中心城市自身解决，卫星城、辅城等都将成为分散解决的较好办法。一些发达国家特大城市的居住方式也会在上海出现，如美国纽约等一些特大城市公民的基本居住方式并不是所有人购房，而是30%以上租房，但在郊区或异地购房。这需要两个前提：一是需要改变房地产消费观念；二是城市圈一体化。房产税开征可能促进住房消费方式从买房向租房转变。随着城际高速、虹桥交通枢纽、轨道交通的发展，长三角一体化带来同城效应，“二小时城市圈”的最北端盐城大丰已经打出“北上海”、“长三角北窗口”的旗号，而嘉兴等周边“一小时城市圈”的中小城市房地产企业也已经把购房客户目标瞄准上海。;长三角规划照亮上海房地产 ;上海房产居高不下的原因 ; （三）内与外：宁可卖地售股，不愿降价 　　去年楼市调控政策接踵而至，年初又明确要清算土地增值税，但并未出现房地产企业加快推盘、降价销售的现象，业内人士认为，原因之一，与外资乘机大量进入国内房地产市场有关。统计显示，一季度房地产开发到位资金中，利用外资131.27亿元，同比增长154.4%。外资的进入，使得国内开发商在银根紧缩的局面下，改变融资渠道，或出让项目公司的股权，或出售土地，换取外资注入。“宁可卖地售股，不愿降价”成了房地产开发企业的唯一选择。 　 （四）理想与现实：放弃房地产支柱地位的艰难 　　“堵”“疏”不平衡导致市场供求难以改观，而行业内的垄断趋势、外资加快进入，则加剧了局面的严重性。解决问题的关键在于调节市场的供求状况，特别是缓解需求。房地产行业对GDP与地方财政的巨大贡献令他们对调控举棋不定。而可能是调控中最有效用的住房保障政策则要求：地方政府自掏腰包来抑制地方经济中最赚钱的一个行业。针对地方政府“调控犹豫症