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深圳写字楼物业停车位调研第1页/共26页写字间物业停车位调查现状写字楼及其他物业停车场建设情况汽车市场办公物业停车位经营情况政府对办公物业的态度办公物业停车场调研总结深圳停车场市场研究第2页/共26页城市规划滞后和机动车的快速增长凸显停车场数量的不足停车场供应方式加深停车场供求矛盾《深圳市城市规划标准与规则》自1990年试行，当时规划的小区车位比是10：1，1997年修订为2：1，2003年，重新订正为平均超过1户1车位。 目前深圳市共有经营性停车场1888个，停车面积万平方米，停车位数万个。而深圳市目前在册的汽车就将近60万辆，外地牌照车10万辆，停车场非常稀缺。车位汽车比为1：3。按照国际上通行的标准，一辆汽车要有个停车位，总停车位需要近100万个，而目前才将近23万个。因此，机动车量与车位配比失衡的问题非常突出。车位的增加主要依靠配建停车场的修建。但由于停车场所带来的收益与其他物业带来的收益无法取得比较优势，开发商往往按城市规划中配建停车场指标中的低限进行建造。不久前发布的汽车产业政策中明确“鼓励个人、集体、外资投资建设停车设施”。但由于政策缺少实施细则、收费价格不能根据市场调节 、土地使用政策模糊等原因阻碍停车设施的投资与管理。深圳停车场市场研究 停车场配比数量位于建造标准下限第3页/共26页东门、人民南片区物业名称物业位置营业面积入住时间车位数停车场形式使用情况国贸时代广场 （裙楼）人民南与嘉宾路交汇处 5000平米1997年180个地下一层、地面临时车位使用率较高 土畜产大厦（西武）罗湖区东门南路4000平米1996年200个地下两层、地上临时车位使用率高，目前能满足天安国际动感名城罗湖区人民南路3层商业1993年300个地下三层80%使用率鸿基东港大厦罗湖区东门中路4层商场1999年100个地下一层100%使用率南海中心罗湖区东门中路3层商业1995年126个地下两层、地面临时车位使用率较高深圳国际金融大厦罗湖建设路4万多平米1997年150个3套电梯塔式使用率99%建设路停车场罗湖区建设路100个3层机械立体车库40%使用率东门中银金融中心大厦罗湖区东门中路2003年77个仓储式立体车库试运营，认知度不高深圳停车场市场研究 办公物业停车位紧张第4页/共26页东门和人民南片区属于比较成熟的商业办公区，停车位的使用率较高。东门金融中心国贸大厦深圳国际金融大厦东门是深圳早期的商业兴旺的地区，改造后主要是步行街、街铺档次较低。因此其停车位相对较少，使用率较高，停车位紧张。人民南是市级商业区，是深圳目前档次最高的核心商业区。商业所在楼体都能提供较多的地下车位。但在商业楼宇上层办公区消耗部分车位，因此停车位也较紧张。深圳停车场市场研究 停车位使用率极高第5页/共26页蔡屋围片区物业名称物业位置建筑面积入住时间车位数停车场形式使用情况发展银行大厦蔡屋围南77000平米1996年10月地下195个、地面临时45个地下二、三层，地面临时100%使用率，尚有200多辆车使用附近停车场红岭大厦红岭南路1985年150个地面临时车位露天车位，100%万德大厦深南路档案大厦旁2001年440个两个地下两层车库、地面临时车位白天100%，晚上50%新闻大厦深南东路66000平米1996年180个地下一层半、地面临时车位使用率100%地王大厦蔡屋围北138075平米900个地下三层停车场，地面临时使用率90%以上商业银行大厦深南东路1999年150个地下两层、地面临时车位工作日90%使用周末空置率高深圳停车场市场研究第6页/共26页蔡屋围片区的写字楼的停车位总体处于供不应求的状况。 高档办公区每100平米建筑面积停车需求达以上。地王大厦商业银行大厦发展银行大厦较早写字楼的停车场主要是地面停车场，而新建写字楼的停车场大多采用地下车库的形式。 办公区写字楼的配建停车场使用率较高，工作日白天基本上都在90%以上，晚上空置率较高。深圳停车场市场研究 第7页/共26页华强北片区物业名称物业位置建筑面积入住时间车位数停车场形式使用情况鹏基停车场华发北路300个地面临时每天每车位4-5次中航停车场中航路100个地面临时每天每车位4-5次莱英达停车场华强北路50个地面临时每天每车位3-4次深纺大厦（女人世界）华强北路200个地下81个，地面临时100%使用率，每车位每天5次东方时代（住宅未入伙）华强北路、茂业百货6.7万平米2003年260个负二层使用，负三层未用工作日负二层60%使用率赛格广场华强北路与深南路交汇16.9万平米1999年500个地下四层工作日95%使用率群星广场华强北路与红荔路交汇14.5万平米2001年699个地下三层工作日70%使用率深圳停车场市场研究第8页/共26页华强北片区是大型综合性商业办公区，停车场利用率高，平均每车位每天周转