商业物业管理指导手册(涉及人员配置标准).docx

— PAGE \* Arabic 1 — 商业物业管理指导手册(涉及人员配置标准) 商业物业管理指导手册  XX市金科物业服务XX  二〇一四年三月  商业物业管理指导手册  目录  一、商业物业组织架构1  （一）组织架构1  （二）人员配置2  二、商业物业的前期管理6  （一）项目设计阶段6  （二）项目施工阶段9  （三）商业物业管理准备阶段9  三、商业物业验收标准（供参考）10  （一）项目公共配套设施10  （二）装修11  （三）主力店铺验收标准（行业参考，以商家定制为准）11  四、商业物业交房流程20  （一）业主交房流程20  （二）注意事项22  五、客户服务23  （一）物业服务人员23  （二）物业档案管理23  （三）商家进驻和离场23  （四）服务接待24  （五）客户意见管理24  （六）走访回访25  （七）标识管理25  （八）内外联系27  （九）客户关系维护29  （十）财务管理29  （十一）租赁业务管理29  六、环境管理30  （一）室外区域30  （二）室内区域30  （三）保洁服务标准31  （四）绿化管理41  七、工程管理43  （一）基本要求43  （二）装修管理44  （三）报修服务60  （四）维护管理61  （五）供配电系统62  （六）紧急供电系统63  （七）广播与背景音响系统64（八）安全监控系统64  （九）巡更系统65  （十）停车场管理系统65  （十一）消防报警与灭火系统66（十二）给排水系统68  （十三）空调系统69  （十四）电梯、自动扶梯71  （十五）照明系统72  （十六）避雷系统73  （十七）公共设施日常维修服务73  （十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准73（十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准78八、秩序维护服务82  （一）人员出入管理82  （二）宠物控制83  （三）车辆管理83  （四）货物装卸管理83  （五）监控管理84  （六）巡逻管理84  （七）清场管理85  （八）大型活动保障服务85  （九）消防管理86  （十）应急管理87  一、商业物业组织架构（一）组织架构   （二）人员配置   总结   总结   总结   三）岗位职责  参照公司已发布岗位职责或对口部门组织编写。  总结  二、商业物业的前期管理  （一）项目设计阶段  1、根据商业物业项目进度，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：  1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等；  2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路；  3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；  4）计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况；  5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等；  6）空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择；  2、从项目日常经营需要出发提出合理建议：  1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要；  2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置位置、模式等的建议；  3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理；  4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃  至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理；  5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求；  6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；