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关于农村集体建设用地流转的思考 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 正文 1 文1：关于农村集体建设用地流转的思考 1 （一）完善 农村 土地产权体系 4 （二）完善价格形成机制 4 （三）加强土地用途管制与利用规划 5 文2：关于农村宅基地使用权流转的思考 5 1宅基地使用权流转的必要性与可行性 6 2宅基地管理存在的问题 7 3加强宅基地流转管理的对策 8 5 参考 文献 10 参考文摘引言： 11 原创性声明（模板） 12 文章致谢（模板） 12 正文 关于农村集体建设用地流转的思考 文1：关于农村集体建设用地流转的思考 党的十七届三中全会明确了建立城乡统一的土地市场，允许集体建设用地流转的农村土地政策改革方针。从国土资源部批准成立第一个集体建设用地流转试点至今，全国很多城市都开展集体建设用地流转的试点工作，取得了一定的成绩和经验，同时也存在一些问题。因此，在已有试点工作开展的基础上，本文对建立集体建设用地流转制度的相关问题进行探讨。 合理确定集体建设用地流转的内涵 关于集体土地使用权流转的内涵，目前主要有两种观点：一种观点认为集体建设用地流转应包括首次流转和再次流转；另一种观点认为其应仅指集体建设用地使用权在土地使用者之间的转移。 两种观点的矛盾是流转的集体建设用地是否包括初次流转的集体建设用地，是存量与增量的问题。 所谓集体建设用地“首次流转”，实质上是土地使用权与土地所有权的初次分离。在我国现行土地制度下，这种分离通常是在地方政府的操作下进行的。在“土地财政”以及不 科学 的政绩观的左右下，其结果通常是建设用地供给总量的增加，而不是现有存量建设用地利用率的提高。这种新增建设用地增加迅猛而存量建设用地使用效率挖潜不明显的结果显然不是我们的目标诉求。而“再次流转”仅限于建设用地使用权的流转，是对存量建设用地使用权的重新分配，其结果是使目前利用效率较低的土地资源得到更加充分、合理的利用，并不会增加新的建设用地。 以上分析表明，“首次流转”极易造成土地供给失控和耕地的减少，而“再次流转”比较容易监控，并且存量建设用地向更加合理、集约、高效的利用方式流转本身就是我们制度设计的目标诉求。因此，本文认为在当前的情况下，应充分把握“平稳推进，逐步放开”的原则，集体建设用地使用权流转应该限定在存量的流转，而不应包括所谓的“首次流转”，待时机成熟则可进一步的推进。 明确集体建设用地流转收益分配原则 集体建设用地流转制度之所以为广大学者以及土地管理部门所接受和认可，并得到党中央十七届三中全会的认可，其必定符合当前土地利用的基本现实。但我们还必须认识到一些制度内部的基本原则是决定制度实施成功与否及是否顺利的关键。收益分配是农村集体建设用地流转的关键，各地有不同做法。如安徽芜湖将收益在土地所有者、镇、县（区）、市之间按2∶5∶2∶1进行分配。而浙江湖州则按 “谁所有谁收益的原则分配，土地管理部门收取5%的手续费”的分配办法。 各种分配比例相差较大的现象不仅造成了集体建设用地流转试点工作开展的混乱和无序，同时也损害了所有者以及农民的利益。从理论上说，农村集体建设用地流转收益主要由三部分构成：一是所有者对土地的垄断，即垄断地租；二是劳动和资本投入所产生的成本地租；三是投资环境所产生的级差地租。在土地利用和开发建设过程中，土地使用者要另行支付基础设施配套费和相关税费，政府的这部分投入已有了回报，不宜再直接从集体建设用地流转收益中分享。因此，本文认为对于集体建设用地流转中的土地收益，应归相应的集体建设用地的产权人所有，国家可以通过税收的方式对收益进行合理的二次分配。对于流转中土地用途改变所产生的土地收益，政府可以适当参与分成，但应严格限制分成比例。 修改完善当前集体建设用地流转的相关 法律 制度 我国《立法法》明确规定：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章，因而地方政府制定的规章不能与法律相抵触。我国现行《土地管理法》对集体建设用地流转采取了限制性规定，基本上禁止了其流转。在法律明确禁止集体建设用地流通的情况下，地区政府以规章的形式肯定了流通，很显然是不合法的。 我们必须充分认识到《土地管理法》禁止集体建设用地流转的条款已滞后于当前土地利用的现实，而党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革 发展 若干重大问题的决定》则明确了集体建设用地流转的可行性与必要性。因此，当前工作的重点是研究、修改当前与集体建设用地流转制度建立、发展相抵触的相关法律法规，为集体建设用地流转制度试点工作的开展以及制度的建立营造良好的法制环境。与此同时，应尽快出台集体建设用地流转试点工作指导意见，明确流转的范围、主体以及相关的管理等事项，保证试点工作健康有序的开