百货店开店物业选择.pptxVIP

百货店开店物业选择;一、商圈分析;一、商圈分析;（一）商圈的概念 A、核心商圈—— 核心商圈是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，一般顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占商店的销售额的55－70％ B、次级商圈—— 次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能到达，这部分商圈顾客一般占零售店的销售额的15－25％。  C、边缘商圈—— 边际商圈位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域。;1、烟台市商圈调查;;（三）商圈的分析 1、市场评估 城市经济指标—— 人口、国内生产总值、社会消费品零售总额等 居民经济指标—— 人均可支配收入、人均消费支出、恩格尔系数等 其他经济指标;（三）商圈的分析 2、商圈调查、选址研究 商圈规模调查：三级商业圈的人口数量，常住、外来人口 数等 选址调查：商圈所在区商业状况、环境的优劣势、道路交 通状况等 商铺调查：经营业态、经营方式、月租金、物业管理等;;（三）商圈的分析 4、人流监测 通过在一定时期的定点监测、统计出不同时段经过店址的人流总数、不同性别人数、不同年龄人数、进店人数等人流量指标。 ;（三）商圈的分析 5、竞争者研究 竞争者经营情况：经营规模、经营业态、市场定位、产品结构等 竞争者SWOT分析 竞争者的经济效益和发展计划等 ;二、店址选择;二、店址选择;二、店址选择;二、店址选择;;3、区域位置选择 耐用消费品及顾客特殊性需求的商品 耐用消费品多为顾客一次购买长期使用，购买频率低 顾客在购买时，一般已有既定目标，在反复比较权衡的基础上 再做出选择 特殊需求的商品购买的偶然性较大，频度更小，顾客比较分散。 以经营这些类别商品的商店，商圈范围要求更大，应设在客流 更为集中的中心商业区或专业性的商业街道，以吸引尽可能的 潜在顾客。;二、店址选择;二、店址选择;二、店址选择;客流规律 ① 客流类型 自身客流：指那些专门为购买某商品的来店顾客所形成的客 流，这是商店客流的基础，是商店销售收入的主要来源。 分享客流：指一家商店从邻近商店形成的客流中???得的客流， 这种分享客流往往产生于经营错位或相互补充商品种类的商店 之间，或大商店与小商店之间。 派生客流：指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客并 非专门来店购物。;客流规律 ②客流目的、速度和滞留时间 不同地区客流规模虽可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，要做具体分析，再作最佳地址选择。;二、店址选择;二、店址选择;竞争对手 商店周围的竞争情况对百货店经营的成败将产生巨大影响，因此对商店开设地点的作选择时必须要分析竞争对手。 设店地点附近如竞争对手众多，商店经营独具特色，将会吸引客 流，促进销售增长，增强商店信誉。 店址周围的商店业态互补、经营错位、协调并存，形成相关商店 群，往往对经营产生积极影响。如经营相互补充类商品的商店相 邻而设，在方便顾客的基础上，扩大了各自的销售。 ;地形特点 选择商店开设地点时，就是要选择能见度高的地点设店，商店尽量临街而设，并尽可能选在二面或三面临街的路口，增强能见度，并可多设出入口，多设临街宣传橱窗。同时，一些大型公共场所迎面处都是能见度较高的地点。 城市规划 商店开设地点的选择要充分考虑城市建设的规划。;三、物业选择;单位：万元 ;三、物业选择;4、外广场、停车场 室外广场宽敞，有足够面积保证。供顾客活动和促销 宣传。 停车场车位充足，一般2万平方左右的商场，停车位在 200辆左右。 ;5、物业结构 建筑地块形状为长方形或矩形，面深比小于1/2 商业楼层不超过6层，单体面积一般不少于2000平方 层高：商业建筑层高不少于4.2M，净高不少于3M 柱距：建筑柱距不少于7M 楼板荷载：不少于350公斤/平方 地面：卖场内铺地砖，办公区和设备用房铺瓷砖，包库地 面硬化磨平 中庭：在商场内中心位置设有足够面积的中庭 内部空间：通透性好，中间无疏散楼梯，通风井通等;三、物业选择;三、物业选择;卖场内一次照明的照明不低于450勒克斯 二次照明留有不小于20W/平方的余量;保证商场内正常的饮用、生活、餐饮加工、空调冷却用水量。 商场内人均用水量为22-34升/人.天 ;商场采用集中采暖 商场设中央空调系统 商场内冬季采暖温度在16-18度，夏季供冷温度 在22-25度 商场内通风设备噪声，顶层在45-55分贝，底层 在50-60分贝; 通信 商场内设置有内部电话网，一般交换机容量128门，中继线16条。 商场有足够的电话网线入户，一般电话入户不少于200回线。 各楼层品牌店、收银台、办公室均有电话接口 各楼层休闲、共用空间、疏