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２００８上半年北京楼市分析及后市展望其它经济 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 正文 2 文1：２００８上半年北京楼市分析及后市展望其它经济 2 一、房地产市场交易情况 2 二、房地产市场运行及环境分析 2 （一）供应分析 2 （二）土地交易分析 2 （三）2008年上半年北京房地产市场特点 3 （四）北京房地产 金融 市场对房地产市场的影响 3 三、影响未来北京房地产市场走势的因素分析 3 （一）通货膨胀对房价的影响 3 （二）人民币升值因素 3 （三）其他影响因素 4 （四）北京市政府限价房政策对房价的影响 5 四、对市场的判断及机会与风险分析 5 （一）目前北京房价是否处于合理水平 5 （二）对本轮房地产市场调整的分析 6 （三）后奥运时代房地产市场发展态势预测 7 （四）2008年下半年北京房地产市场预测 7 文2：服务业现状国际比较对策及展望其它经济 8 一、引言 9 二、我国服务业发展现状 9 三、服务业国际竞争力下滑原因 11 四、提升服务业国际竞争力对策建议 11 五、我国服务业的格局变化及趋势展望 13 参考文摘引言： 14 原创性声明（模板） 14 文章致谢（模板） 15 正文 ２００８上半年北京楼市分析及后市展望其它经济 文1：２００８上半年北京楼市分析及后市展望其它经济 一、房地产市场交易情况 根据北京市2008年上半年房地产的销售情况统计，与2007年同期比，销售套数、面积、金额都呈下降趋势，而由于销售面积的降幅略高于销售金额，说明在价格上仍有微幅增长。 北京市18区县与开发区共19区2008年上半年的销售均价如图1所示。其中，西城区的均价最高（31023元/平方米），这与西城区房地产主要业态集中在以办公（33055元/平方米，平方米）、车库（30657元/平方米，平方米）、其他（31001元/平方米，平方米）、公寓（28815元/平方米，平方米）等为主有一定关系；销售均价最低为平谷区（4357元/平方米），以普通住宅（4320元/平方米，平方米）为主。 二、房地产市场运行及环境分析 （一）供应分析 2008年1～6月北京市房地产开发情况汇总如表1所示（销售情况见前一部分） （二）土地交易分析 据北京市土地整理储备中心的数据显示，2008年上半年北京市土地成交面积为万平方米，比去年同期增加了%。土地成交总金额为亿元。折算后，楼面均价为3541元/平方米，比2007年的3799元/平方米下跌了7%。2008年上半年地价下跌是近3年来楼面均价首次下跌。 （三）2008年上半年北京房地产市场特点 成交量和成交金额齐跌，销售市场惨淡；观望是2008上半年北京房地产市场的主基调；房价有所松动，但依然保持了两位数的增幅，有价无市比较明显；资金因素决定房企未来命运；成交锐减，降幅可观；保障性住房受到国家关照。 （四）北京房地产 金融 市场对房地产市场的影响 宏观调控执行“上紧下松”政策，银根紧缩；2008年上半年房地产个贷金融市场交易，借款人观望；转按揭叫停垫资服务火爆京城，民间融资渠道“重生”；住房公积金贷款优势突出“榜上有名” 三、影响未来北京房地产市场走势的因素分析 （一）通货膨胀对房价的影响 各地区物价和房价的一致：从国内一线城市数据来看，近期通胀与房价表现基本趋势一致。通胀对房价有着直接和间接的影响。通胀对房价的直接影响如下：提升建设成本；带动工资重估；驱动租金上涨；降低实际利率。对房价的间接影响主要体现为通胀后的信贷紧缩，譬如加息或者提升准备金率等。 （二）人民币升值因素 人民币升值必将影响到房地产市场各方参与者的决策和行为，以及房地产价格走势：在不考虑国际资本流入对我国房地产市场影响的情况下，人民币升值将加大通货紧缩的可能性，从而可能对房地产市场价格产生向下的压力。如果国内房地产旺盛需求保持刚性，且不会因人民币升值带来的海外投资减少，这种下降压力就不会变成现实。如果考虑国际资本流动的影响，房地产价格将被拉高；如果资本流动过度导致投机，甚至可能催生泡沫危机。 （三）其他影响因素 1、美国次贷危机对我国的影响。由于我国并没有次级贷款业务，更多的是一些警示意义。从国内看，住房按揭贷款存在着内在风险：国内没有完整的个人信用记录和严格的个人信用评级体系；贷款首付比例较低及虚假信用，存在大量投机性借贷；存在虚假还款能力证明。从宏观 经济 看，近6年来我国经济持续快速增长推动了房地产等资产价格快速上涨。但从经济运行本身的周期性和从外部失衡等综合因素的作用来看，未来高位增长的势头将放缓。房价一旦停止上涨或出现下跌、房市流动性降低、贷