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浅谈房地产市场营销论文  关键词：宏观调控;房地产;市场营销 一、宏观调控下房地产发展现状和存在问题 1.房地产发展现状。 1.1开发商购置谨慎，土地供过于求。国家土地政策对房地产有着巨大影响。2008至2013，房地产土地供应量先升后降。2008至2010，国家应对金融危机，为稳定经济实施四万亿计划，房地产土地供应量明显上升;2010年以后，出台了土地调控政策，政府在出让的过程中，也对房地产提出严格要求，(限制户型、实行限价房计划、严格建设周期、招拍挂等)，对开发商进入造成压力也是巨大的。另2014颁布《节约集约利用土地规定》为实现“控总量、挤存量、提质量”的总体目标。对土地调控政策，使一些城市土地出现供过于求现象。 1.2市场面向大中城市，对小城关注不够。2014年，发改委提出区别分类户籍政策。对户籍的调整，为“农转非”提供便利条件，促进中小城市房地产发展，抑制特大城市和大城市房地产急速扩大，平衡城市间水平。房地产商将精力集中在大中城市的开发中，向小城市扩大，建立需要一定时间的过程。 1.3保障性住房力度加大，劳动需求增大。2014年，住宅金融事业部建立，减轻中低收入者的购房压力，强化社会保障体系。政策实施对于扩大房地产有积极作用，刺激房地产市场需求，也刺激地产商建设欲望，促使企业响应国家政策，劳动力需求也不断的扩大。 1.4房地产商资金压力大，来源单一。2003年，国家“121号文件”对房地产信贷政策的调控，增加购买高档房或二套房以上消费者的压力，抑制房地产过热现象。消费者买房和房地产商贷款政策处严格控制状态，地产商资金短缺。地产商自有资金短缺，资金大部分来于银行的贷款，由于贷款政策严格控制，使地产商面临资金困难，如出现垫资建设情况，影响房地产发展和相关产品开发。 2.宏观调控政策下房地产的问题。 2.1地产商资金压力大，土地获得难度大。国家改挂牌出让为招标出让，开发商要用更高的价格才能获取土地，这使原本资金储备实力就很薄弱的开发商的资金压力进一步加深。对土地出让的限制，使开发商必须慎重考虑在获得土地后，其土地的使用方式和获得土地后将要开发产品的类型。虽有效抑制了房地产滥用土地现象，但也从根本上增加开发商获得土地的难度系数。还有一点要注意的是，如开发产品为住宅，其建筑面积、户型、建设成本等因素都要符合规划的范围。 2.2市场范围小，重心集中。金融事业部为中低收入者提供购房保障，但当前房地产对中低收入者的市场关注力度欠缺。在小城镇和郊区的产品主要以高档别墅为主，产品类型单一。市场的集中导致市场发展平平，严重受限，产品的开发、推广、销售受到巨大影响，所以，市场规模有待扩大，市场开发和产品的建设重心也应转移。 2.3开发资金储备不足，依赖贷款。整个房地产不具备雄厚的资金实力用于产品的开发建设，大多依赖外力，是目前房地产发展的问题。正因为行业资金不足，开发、建设产品的资金要依靠贷款，除这种方式外，融资手段应用较少，依赖银行贷款会导致融资结构过于单一，成为宏观调控政策下阻碍房地产发展的又一因素。 二、在政策下房地产的战略调整策略 1.调整经营观念。发展初期的房地产，理念着眼于土地开发和产品销售，不注重产品发展和物业管理等。在经历了发展历程和政府的调控下，商品化程度加深，导致行业内部竞争激烈。产品质量、良好售后服务和物业管理成为整个行业关注的首要问题。商品价值的最大化，是房地产最核心的竞争优势。在满足消费者最基本的功能条件下，也要为消费者提供外观、质量、基础设施、社区环境、售后服务等附加产品。也要具备消费者需求变化提供相应服务的应变机制的能力。 2.调整土地开发模式。发展初期的地产商，把对土地开发作为经营重点。目前的调控状况和房地产现状来看，建设的产品不适应当前的发展需要，地产商应该从开发获取土地改为对土地的多重利用，空间二次利用。是对旧建筑物的重新包装、翻新过程。他国家的改革已初具雏形，也产生了良好的效果。不仅减小土地政策给地产商带来的压力，也为环保事业做出贡献。这策略既缓解土地压力，从侧面说，国家放宽土地政策，为房地产的发展减少障碍。成为房地产新利润的增长点。 3.调整目标市场。随着户籍政策变化，房地产结构也发生变化。中、小城市户籍放开，房地产应审时度势，将眼光扩大，重视中小城市市场。住房保障制度实行，使中低收入者有实力购买房屋，拥有房产。也打开了中低收入者市场，房地产应该将中低收入者纳入其开拓的市场当中。 5.调整开发融资模式。就我国当前的形式看，房地产企业资金多源于银行贷款，国家信贷政策缩紧无疑给房地产带来巨大的压力。房地产调整融资模式，成为政策下战略调整的重点。房地产企业可采取多样化融资模式，如外资银行、基金公司、信托机构等，以获产品的开发资金，解决资金短缺，垫资和无力偿还贷款等诸多问题。企业可通过短期资金的合理预测，安