部分初步方案81p前期策划x.pptxVIP

珠海华融 时代广场项目商业部分初步方案每一次都精雕细琢2012年05月项目营销方向初判项目背景一： 90年代，珠海三大标志性高楼动工，金山大厦 是其中之一； 近20年过去了，历经多次的重启与动工，成 为珠海最具知名度的烂尾楼； 20年过去了，原金山大厦仍然是目前的珠海第 一高楼； 2012年，中国华融强势进驻，华融·时代广场将 正式走向市场。关键词：第一高楼、烂尾20年、多次重启失败。项目营销方向初判项目背景二：拱北核心商圈拱北商圈、本项目及与口岸的距离目前珠海各商圈核心区域商业租金本案800米800米拱北口岸商圈拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈核心地带月租金（元/㎡）500350300200项目位于珠海最繁华的拱北商圈核心，商业价值明显。项目营销方向初判项目初判： 商业核心、第一高楼、 烂尾20年、多次重启失败 两大质疑营销优势明显 解决2大问题，还项目商业以本色，再做锦上添花。 质疑一：多次重启失败，这次能不能成功； 质疑二:20年的规划，现在还能不能用，好不好用。项目营销方向初判项目初判：本项目与虽说是做销售，其实是在做信心，造势成为营销核心。第一部分 珠海商圈及销售市场研究第一部分 项目价值判断及营销策略第三部分 商铺合理优化建议目录一、珠海商圈及销售市场研究1.1 珠海商圈分析1.2 未来入市代表商业项目分析1.3 销售市场分析1.4 待售项目分析1.1 珠海商圈结构分析珠海商圈结构：老香洲商圈珠海主城区目前形成四大商圈：拱北商圈、吉大商圈、老香洲商圈、新香洲商圈。 珠海市受山地地形的影响，各商圈联系受阻，难以形成集聚效应，各商圈相对较独立。拱北、吉大商圈是目前珠海的两大市级商圈，发展较为成熟，一定时期内仍将是珠海主体商业中心。新香洲商圈板 樟 山吉大商圈将军山拱北商圈澳门1.1 珠海商圈结构分析珠海商圈结构：比较内容拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈现有商业规模约23万平米约20万平米约18万平米约10万平方米核心业态服饰鞋帽、精品百货、社区配套超市、百货、餐饮、社区商业配套超市、百货社区商业配套社区超市、小型百货社区商业配套商业特色珠海最为成熟的商圈，人流量最大，以口岸经济为主，娱乐业较为发达。历史悠久，档次最高且文化氛围较浓。以传统百货超市为主，辐射范围有限。以满足周边社区消费的超市百货为主代表商业体珠海口岸购物广场莲花路步行街、国际大厦、迎宾百货等珠海免税商场、珠海百货广场国贸购物广场茂业百货扬名广场香洲百货尚都百货仁恒星园、旺角百货、华润万家和五洲花城商业消费群澳门人，游客及本地居民本地居民及珠海中高收入家庭本区域居民为主本区域居民为主未来发展方向随着大型总体提商业的入市，拱北商贸中心的规划亦将进一步巩固该商圈在珠海第一商圈的地位。片区规划用地饱和，新兴大型商业体打造难度大，今后重点发展旅游商业，商业发展潜力相对其他区域较为有限。随着珠海居民收入提升，商场品牌化趋势明显，整体商业档次由低档向中档提升。随着各新建社区的入住率提高，未来商业发展方向以区域性商业为主。1.1 珠海商圈结构分析珠海商圈结构（拱北）： 商圈概况： 拱北商圈紧邻唯一通往澳门的口岸—拱北口岸，商圈以紧临拱北口岸的口岸广场、华润万家、莲花路商业街为龙头，形成了以迎宾南路和莲花路商业街为主体的商业格局；商圈特点商圈以澳门人、游客、本地人为消费群，其中澳门人消费占很大比例；商圈氛围是珠海市最浓厚的，租金水平相对较高，商业步行街租金平均为500元/㎡/月。人流量大，商业较为集中，满足澳门中低阶层及珠海年轻阶层为主的消费群体，以旅游、夜场消费为主。拱北商圈代表商业体：珠海口岸购物广场、莲花路步行街、国际大厦、迎宾百货、华润万家等1.1 珠海商圈结构分析珠海商圈结构（拱北）：拱北商圈代表商业体代表商业体商业结构总商业面积（㎡）月租金（元/㎡）备注珠海口岸购物广场地下三层集中式商业近70000约500元/㎡/月-800元/月集购物、饮食、休闲、文化、娱乐、旅游交通为一体, 每天客流量达10万人次以上，经营状况好，是珠海人气最为旺盛的购物广场。迎宾百货广场三层集中式商业300000300-500元迎宾百货广场是拱北商圈重要的百货之一，其首层的零售品牌档次相对较高，代表整个商圈的最高水平。（由于物业管理问题，目前二、三层大部分空置）华润万家四层集中式商业近200000－华润万家产品种类齐全，同时紧邻口岸购物广场，人流量大，经营状况好。莲花路步行街步行街600元莲花路步行街商业氛围浓厚、人流量较大，莲花万景城商业广场地上二层，地下二层的集中式商业2800001F：300元/m2/月经营档次一般，商场人流量相对较少。国际大厦六层集中式商业378000－是集购物、休闲娱乐、餐饮为一体的商厦，主力店为华润万