上海中星旗忠别墅营销策划报告166PPTXXXX.pptxVIP

纯，撼天地中星旗忠别墅营销筹划报告;;政策解读;政策市场：持续时间长、出台频次强、调控力度大。;;;地方细那么：弱化与强化并存;上海细那么：保有征税呼之欲出;新政下业内大佬反响——地产三剑客看跌后市;个案表现：伺机而动;局部楼盘价格有所松动，或调低入市价格，高性价比楼盘新政后成交表现较好！成交以刚性的自住需求为主！;走势预判：2021年上半年之前难以改观，持继看空。;【政策面形势结论】;竞争市场;【观点】：新政下，独立别墅交易受影响，成交放缓呈萎缩状;2021年4月新政出台，客户抓紧搭乘贷款末班车，集中签约，因此，4月成交放量尤其明显； 进入5月，千万级别墅的成交明显受贷款政策的影响，每月成交迅速递减； 但2000万顶级别墅由于占据的自然资源以及产品优势大，稀缺度高，因此成交缩量相对较为缓和。;2000万以上独立别墅供给集中板块;2000万以上独立别墅成交;马桥板块竞争个案成交走势;;2021年城市型别墅，迎来“马桥时代〞！;工程认知;工程认知之【地段价值】;马桥板块，三分天下！;项目名称; 国际网球中心——从2021年起，网球大师杯系列赛将永久落户旗忠，旗忠国际网球中心将吸引更多海内外人士的目光，精彩赛事带来的巨大品牌效应，更使上流品味、时尚休闲成为旗忠顶端人群的生活主题。 27洞高尔夫球场〔在建中〕 温水游泳馆 保龄球馆 人工湖〔规划中〕 游艇俱乐部〔规划中〕 马术中心〔规划中〕;依托大虹桥战略开展，未来3-5年马桥将成为大虹桥效应的首批辐射地，前景广阔。;同享马桥板块的各项优势资源， 在三虎争雄的局面下， 中星红庐如何才能脱颖而出？;技术指标;【分析】：户型面积主力区间集中在300平米以下、 301-350平米、 351-400平米以及401-450平米四段。 其中350平米以下区间中，御翠园及四季雅园占比达六成。;5w元以上单价高端独立别墅成交主力总价段;产品价值结论;马桥超低容积率社区 纯欧风范，城市归墅;客群研判;关于客户的思考;年龄结构——魅力之年;立足于西区别墅的特征结合区域价值的转型，以上海为根底的整个长三角区域的高端客群将成为目标客源的主力来源区域。;价值观——完美主义者;;目标客户洞察;;战略总纲;步步为营 ，精准把控。;产品提升策略;Home;;;;;【“米亚〞欧洲情调精装家居 】套餐方案 制定3套以上装修套餐，给予客户选择。在这一完整的欧风家居方案中，装修仅仅是其???一个环节，MIA还包括风格、装饰、家私等全方位的效劳。 套餐A：毕加索艺术——惊艳 套餐B：米勒艺术——温情 套餐C、梵高艺术——原生;;;;物业管理——凯宾斯基〔以酒店效劳标准定义高档物业效劳〕 诚邀凯宾斯基酒店入驻，象征着时尚、高贵和完美高效效劳，是高端奢华的国际效劳标准，为许多国际高端人士向往。 在售楼时就提供同标准效劳，奠定工程品质根底。;【葡萄会】欧洲庄园“葡萄酒文化会所〞专为纯欧生活度身打造的色香味会所顶极享受！;引进欧洲知名酒庄联合经营，提供集葡萄酒零售、酒文化教育品鉴、葡萄酒爱好者休闲娱乐的平台 ·鉴;利用地下空间打造上海最好的红酒窖·藏;引进“沪上首家酒庄葡萄抗氧水疗 〞 ·品 疗程包括红酒浴以及水疗还有葡萄籽精油按摩以及脸部护理还有去角质的疗程。无论如何，喝上一口世界闻名的葡萄酒，看着眼前的葡萄园，无疑是人生的至高享受。 ;打造景观葡萄园，享受酿制采摘的过程 ·赏;会所：匹配高端豪宅的尊贵效劳;通过工程如何提升中星品牌？;开盘条件;高端别墅工程首批入市所应具备的条件;入市前需准备并到位的内容 ;马桥三虎中，绿城玫瑰园、御涛园均是样板区成形后，方才着手进行首批开盘蓄客工作！;【和黄御涛园】;作为高端别墅个案，本案现场样板区及售楼处软硬件在正式对外公开前，需要更上一层楼，必须到达具有震撼力的现场效果！ 如佘山三号，中房美林等个案，均在样板区内将别墅生活演绎得入木三分，极具感染力。;工程节点诠释： 别墅样板段，从结构封顶到样板段内外装修到位，时间长度至少需要6——8个月。如佘山三号、绿城玫瑰园、御涛园、复地北桥城等案例样板段装修到位周期均为6——12个月。;; 由于高端物业更注重现场体验的销售特性，如果样板区段不具备开放条件而抢先开盘，将造成现场实景体验不到位，使意向客户看不到实景而不能升级，影响客户购置决定，而达不成预期的销售业绩。 建议开发商在现场样板段及售楼处内外装等硬件根底到位后，使现场到达完整看房标准，以具有震撼观感的成熟实景为上； 随后进行现场软件把控，至少需要2-3个月的客户累积期；根据现场客户累积量确定首批开盘时间为宜。 ;价格建议;由于本工程位于闵行马桥板块，因此我们在相同板块内选取参考性强