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房企海外融资分析 报 告 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、2013年海外融资潮的特点 3 1、海外债券市场概况：低利率水平+偏好垃圾债 3 2、把握时机 ：顺应投资者偏好，获取廉价资金 5 二、国内房企海外融资模式的形成 8 1、大陆上市房企：直接发行海外债券面临监管限制 8 2、大陆上市房企：间接发行海外债券担保是关键 9 （1）内房股：海外发行债券相对简便 10 （2）大陆上市房企：如何以境内资产对境外债务进行担保 12 三、资金由境外流回境内的渠道探讨 15 1、举借外债：实际已经叫停 15 2、股权投资：手续办理繁琐 16 3、外保内贷：以提高资金成本为代价 17 四、结语：自贸区可能带来的便利 18 五、风险因素 18 一、2013年海外融资潮的特点 1、海外债券市场概况：低利率水平+偏好垃圾债 2012年下半年以来，各国政府普遍实施宽松的货币政策。美联储于2012年9月推出第三轮量化宽松计划，每月购买400亿美元的抵押贷款支持证券，并于同年12月开始将收购规模扩大至850亿美元。英国两度扩大其量化宽松政策的资产收购规模至3750亿英镑。2013年，在安培经济学指导下，日本推出每月7万亿日圆的资产收购计划，预计在两年内将基础货币规模扩大一倍。欧盟继2012年7月降息后，于2013年5月再次下调基准利率至历史新低0.5%。 宽松的货币政策从供需两面刺激债券二级市场。供给方面，企业借此机会纷纷募集廉价资金，海外债券一级市场出现井喷行情。根据国外媒体CNBC报道，截至2013年6月底，投资级别和非投资级别公司债券的全球发行规模创下纪录，分别为8886亿和1952亿美元。而在需求方面，低利率环境促使热钱流入各个市场寻找高收益投资品种以谋取利差，非投资级别公司债券（即垃圾债）因而在2013年年初备受投资者青睐。 而2013年以来的房地产企业海外融资潮，就是在这样的宽松货币政策引致的低利率和投资者为追逐利差而更偏好于垃圾债的背景下，应运而生。 2、把握时机 ：顺应投资者偏好，获取廉价资金 据统计，截至2013年5月，已经有27家中国上市房企海外发债融资共计人民币约759亿元，超过了2012年全年发债融资规模的人民币600亿元。 正如我们在背景中提到的，在这次海外发债潮中，房企很好地抓住市场时机，主要体现在两方面。一方面，房地产企业在国外利率下滑、国内外利率差异不断拉大的环境下发债，成功取得绝对和相对意义上的廉价资金。2008年我国1、5年期国债到期收益率平均水平分别为3.06%、3.64%，而美国对应数字为1.83%、2.80%，两者间利差分别为1.23和0.84个百分点。2013年上半年，中国1、5年期国债到期收益率平均为2.86%和3.24%，美国为0.14%、0.87%，利差为2.71、2.38个百分点，较2008年全年上升1.48、1.54个百分点。 一般而言，房地产企业在国内往往通过银行、信托等渠道进行融资。银行贷款的利率一般为基准贷款利率（现为6.15%至6.55%）上浮10到20个百分点，并且有四证齐全、自有资金投入比例等要求。信托贷款的利率更高，尤其是在2012年下半年至2013年初，信托资金成本处于阶段性的高位。 相较之下，房企海外发债通常能够取得票息率低于10%的大笔资金。我们从2012年7月到2013年6月一年期内国内房企所发行的海外债券中抽样进行研究发现，在36个样本中，77%的票息率低于10%。其中，2012年下半年所发行的13只债券中，69%的票息率低于10%；2013年上半年所发行的23只债券中，83%的票息率低于10%，体现了2013上半年发债窗口期的性质。 另一方面，房地产开发商的债券评级以非投资级别居多，在我们所研究的36个样本中，86%属于高收益债券（即垃圾债）。如前所述，2013年初尤其是在一季度的低利率环境下，投资者以赚取利差为目的持续追捧高收益债券。我们认为，国内房企选择在此时进行海外发债无疑是一个很好的策略。 二、国内房企海外融资模式的形成 1、大陆上市房企：直接发行海外债券面临监管限制 相关法律法规一般将海外债券分为离岸人民币债券和外币债券两种。在当前的监管环境下，无论是人民币或是外币债券，大陆上市房企以境内母公司身份在海外市场直接发行债券的难度较高。 离岸人民币债券主要由2012年5月发布的《国家发展改革委关于境内非金融机构赴香港特别行政区发行人民币债券有关事项的通知》所规范。《通知》规定，境内注册登记的具有法人资格的非银行机构须经发改委核准后方可赴海外发债。另外，拟发行债券的资金投向“应主要用于固定资产投资项目，并符合国家宏观调控政策、产业政策”。对于受宏观调控