世联某地产北京假日风景项目前期策划报告60PPT.pptxVIP

万科假日风景工程前期筹划报告;前言： 基于工程目前所处的阶段以及万科的要求，本报告的重点不在于极具时尚创新意识的营销策略和手段，而是阐述世联基于对西部市场和客户规律的把握，从而得出对于本工程的一些根本判断。;01;;;;;2005年三大城市宏观调控结果;2004年、2005年、2006年成交土地面积柱状图（不含代征）;;2004-2006年北京市城区西部住宅公寓供需情况;;;西部户型惯性以大面积产品为主，90/70宏观政策为客户接纳面积缩减产品起到教育和铺垫作用;19831.20元/平米; 工程后续存量近29万平米，不受新政影响，主流产品110-130平米两居，140-170平米三居，与本工程交叉时间 段放量少； 未来土地供给总规模近50万平米，大局部受新政影响，产品受限。 时机：政策为较小面积产品作了铺垫，使工程前阶段进入市场阻力降低； 面对政策后的竞争格局，本工程产品存在明显差异化，支持工程平稳持续开展与价格提升。;A 西部认知过程;世联对西部开展认知的第一阶段：对西府兰庭前期的 准确定位;世联对西部开展认知的第二阶段：紫金长安成功销售 启示——区域高档产品供给缺乏，但需求旺盛;世联对西部开展认知的第二阶段：乐府江南客户构成启示——西北部客户居住需求有沿西环路南下的趋势;世联对西部开展认知的第三阶段：万科紫台工程前期定位——西北部客户居住需求有沿交通干道线性释放的趋势;世联对西部开展认知的第三阶段：万科紫台工程前期定位——万科紫台工程销售成功，占领西部市场领袖地位;世联对西部开展认知的第三阶段：万科紫台工程客户启示——西部客户居住需求线性释放的源头呈现多元化;世联对西部开展认知的第三阶段：万科紫台工程成功 的意义;世联对西部开展认知的第四阶段：对未来开展趋势的 最新研究成果;一、两大趋势持续开展;土地稀缺、外来人口注入导致挤压效应;2004年、2005年、2006年成交土地面积柱状图〔不含代征〕;海淀区、西城区、宣武区客户统计：外地单位、外省个人、外国单位、外国个人、港澳台客户占总体市场的比例;; 选择2004年、2005年、2006年海淀区、西城区、宣武区三个西部成熟核心区域作为分析对象； 图表中2004年、2005年、2006年海淀区、西城区、宣武区连续三年消化量大于上市量。 图表中2004年、2005年、2006年海淀区、西城区、宣武区连续三年销售价格平均增长率约为23%，远远高于北京市城8区连续三年销售价格平均增长率约为14.5%。 ;一、两大趋势持续开展;区域地缘性;根据北京市发改委公布的数据：九十年代以来，全市小客车以平均每年28.6％的速度递增。私人小客车的年增长率更高，到达48.3％。 根据对日本的研究数据说明进入汽车时代的标志是每百人拥有轿车22辆。 按照预测北京2021年全市小客车保有量为402万辆。全市常住人口1298万人，每百人拥有轿车31辆。;;A.金融街与CBD形成双核，超越中关村成为西部开展的强力引擎;B.金融街成为西部领先客户来源区——谁在引领西部市场;;结论二、金融街成为西部开展的强力引擎，领先客户来源区;A 西部认知过程;挤压效应下线性释放的客户特征;区域典型工程客户特征描述;区域典型工程客户特征描述;区域典型工程客户特征描述;B 积压效应下的客户;A/;西部情结;西部情结;家庭生命周期;家庭生命周期; 内敛且有内涵的人文气质； 身份感、尊贵感的表达； 可炫耀的精神标签； 与原区域的价值联系。; 关注舒适度 关注空间布局 关注功能空间设计 关注使用的人性化 关注高档次精装修; 工程判断 基于市场、本体分析;基于客户需求，对本工程一期的产品建议;基于客户需求，对本工程一期的产品建议;本工程整体销售考虑;本工程推售阶段分析;本工程推售阶段分析;本工程定价理由;世联希望同万科一起在京西再创辉煌， 为更多西部客户建筑无限生活！;9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。7月-217月-21Sunday, July 11, 2021 10、低头要有勇气，抬头要有低气。10:33:3110:33:3110:337/11/2021 10:33:31 AM 11、人总是珍惜为得到。7月-2110:33:3110:33Jul-2111-Jul-21 12、人乱于心，不宽余请。10:33:3110:33:3110:33Sunday, July 11, 202