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地房地产市场形势的调研报告 1 2020 年 4 月 19 日 文档仅供参考 房地产行业协会 -- 上海房地产市场形势的调研报告 --------------------------------------------------------- ----------------------- 上海房地产市场保持持续、稳定、健康的发展态势 , 房价涨 幅回落 , 供应略大于需求的走向渐渐明朗化 , 后市发展继续看好。 本刊今日独家发表市房地产行业协会 上海房地产市场形势的调研 报告 , 为广大读者科学地分析和判断市场提供客观公正的信息。 根据协会新一届理事会关于加强房地产市场形势调研分析的 要求和中国房地产业协会关于开展房地产市场调研的通知。上海 市房地产行业协会邀请有关行政部门和研究机构的负责同志共同 组成调研组 , 对上海市房地产市场形势进行专题调研 , 并形成本调 查报告。 一、 和 1-7 月上海房地产市场发展的基本情况 1、房地产项目土地供应情况 全市房地产项目供应土地 2809.53 公顷 , 比上年增长 3.8%。其中住宅项目供地 2268.07 公顷 , 占 80.72%。 1 － 7 月房地产项目供应土地 1517.66 公顷 , 占上年供应总量 54.02%。其中住宅项目供地 1282.59 公顷 , 占 84.5%。 上海市 与 1-7 月各区房地产项目土地供应情况 注 : 住宅面积包括商品住宅、商住、中低价房用地。其它用地 2 2020 年 4 月 19 日 文档仅供参考 不包括工业用地。 根据市房地资源局土地处编报的土地出让金 ( 不含动折迁费 ) 地价指数 , 上海地价涨幅较大 , 涨幅明显下降。 上海土地交易价格指数土地用途 第四季度同比指数 土地宏观调控的主要措施是 :(1) 加大推行用地预审制度的力 度。即在项目立项、选址阶段 , 用地管理部门对项目用地规模、吸 纳资金强度、土地产出率等进行预审 , 增强土地供应参与宏观经济 调控的能力。 (2) 扩大和完善经营性用地由市场配置的供应机制。 不断规范和扩大公开招标范围 , 实现市场调节、政府调控。同时 , 逐步推进出让地块由毛地向熟地转化的供应方式。 (3) 完善土地供 应结构、平衡区域分布 , 平抑房价。去年下半年以来 , 一是增加中 低价房土地供应量 , 计划近三年每年推出 300 万平方米中低价房的 土地。二是做好土地供应的区域平衡 , 内环内、内环至外环、外环 外供应土地按照 3、3、 4 比例实行。并根据市场变化 , 把握好中低 价房与普通商品房用地的供应比例 , 以及商业用地的市场投放量等 问题。 (4) 控增量 , 逼存量。开发商手中持有相当数量的土地 , 加上 分期开发项目用地和相当比重的待售房产与投资性购房 , 使未来的 土地市场供求有很大的不确定性 , 间接影响调控效果。同时 , 进一 步对已批的经营性用地进行梳理 , 采取措施”逼”其加快开发进度 , 尽早进入市场。然后根据存量土地的消化情况决定土地供应力度 , 平衡市场需求。 (5) 推进土地储备制度的建立和实施。土地储备是 实现土地出让由毛地向熟地转换的前提 , 一方面可减少政府因毛地 3 2020 年 4 月 19 日 文档仅供参考 出让可能承担的违约风险 , 同时可避免开发商以之为由拖延建设期 限或变更用途。 2、房地产开发投资及市场供求情况 完成房地产开发投资 901.24 亿元 , 同比增长 20.3%, 增幅同比提高 1.6 个百分点。房地 产开发投资占全社会固定资产投资的  36.8%。 1-7  月 ,  上海房地产投资延续了上年”总量扩张  , 高位运行  , 稳健发展”的势头 , 全市房地产开发投资完成 620.44 亿元 , 同比增长 17.7%。增幅分别比去年同期和上半年下降 5.6 和 2.7 个百分 , 低于全国平均水平 10.9 个百分点 , 居全国倒数第五位。房地产占全社会固定资产投资的 35%,居各行业之首。 上海房地产开发投资完成额与同比增长情况 随着公有制经济在竞争行业的有效退出 , 使非公有经济获得发展空间和平等竞争的机会 , 本市房地产投资主体中非公有制占绝对 优势。 1-7 月 , 在房地产投资中 , 国有经济完成 53.98 亿元 , 同比 下降 24.4%, 比重为 8.7%; 非公有制企业完成 566.46 亿元 ( 其中外 资 90.97 亿元 ), 增长 24.3%, 比重 91.3%, 比重比去年增加 4.9 个百 分点。 从商品房投资与销售角度观察 , 商品房销售增速快于商品房投 资增速 , 呈现出投资和消费双向拉动的发展势头。 上海房地产投资同比增长与商品房销