南国水乡电梯洋房推盘策略课件.pptxVIP

2021年南国水乡电梯洋房推盘策略;;一、市场研判;供给与去化:连续三年供远大于求，2021年去库存压力巨大;;价格年前回落后，2021年价格相对平稳，上涨乏力;工程所处区域为宁乡的房价的低洼之地;2021年，多层均价稳定2800-2900元/平米，电梯房均价在3500-3700之间徘徊。;新政下，开发商纷纷谨慎入市，主推120㎡中小户型;140平米以上产品，市场需求相对较少;144平米以上产品，供给少，去化少。;二、典型工程大户型产品工程销售情况;爱琴湾;星河绿洲;绿地中央花园;兆基君城;三、工程本体分析;1.相对地理位置好，临二环路，离交通口岸，南站近，非城市热点区域 2.南城最美楼盘、步梯房、纯简欧风格、拥有500米芙蓉渠与入口广场 3.多节点休闲广场、相对大气的入户大堂、 套电梯洋房大宅，532套步梯房 5.已拥有410余批业主，登记来访3900组，全现房出售 6.客户以第一次置业为主，客户认知形象不高 ;电梯洋房：改善型产品与区域第一次置业形象矛盾;户型面积区间：48套144平米以下，64套144平米以上，涉及契税缴纳4%的问题;改善型户型：带超大入户花园，157平米户型设主卧套房;形象高端工程外，大户型供给多，大户型价格弹性大3300-5200元/平米，去化与形象价格相关;工程分析总结：如何利用工程优势，持续保证工程的销售速度;四、客户研判;客户特点：价格敏感度低，注重身份、面子、注重居住的生活享受;五、面临的压力与时机;压力;时机;六、核心问题的界定; ;七、解决方案;一句话： 必须高举高打，全新树立工程形象;解决策略： 何谓高举？ 1.高举价格的旗帜，树立价格标杆，引起市场关注。如7号栋东端头均价定5000元/平米，其他产品整体均价定4000元/平米。;均价分布与推货：先推7号栋和19号栋 ;解决策略： 何谓高举？ 2.高举形象的旗帜，重新树立市场对南国水乡的认知，使7层电梯洋房的高端形象认知深入市场。 案名：御岸 形象示意： 主题：中国●宁乡7层亲水电梯大邸 仅112席 渠道：户外树形象、DM单封锁车辆、电视专题、报纸、网络全新产品解读 推广分两阶段：第一阶段：仅上形象画面与电梯房单独案名，不上 、不上南国水乡案名，时间周期1个月。 ;解决策略： 何谓高举？ 2.推广第一阶段：邀请业内人士参观、以及媒体参观、初步报楼王均价5000元/平米；网络请枪手炒作，发布5000元的价格信息，同时由报社、电视做董事长专访谈产品开发理念，释放价格。 全城第一阶段大扫除，形象DM全城派发。短信全城投放，每次30万3次。 推广第二阶段：上形象、上 、上地址 工程正式出售，主题112席亲水电梯洋房隆重上市，前30席，最高减10万/套。 户外更新，电视专题片，报纸夹报、DM单全城派发，网络持续炒作 全面CALL客。短信全城投放、每次30万、共4次。 去化目标：25-30套，均价3900元/平米 ;37;38; 第一阶段上演悬疑片：只炒作产品，解决产品高端性以及价格的认知 第二阶段：通过高折扣的方式，让客户觉得物有所值 采用爆破式的媒体投放，使得产品认知到达全方位的渗透 ;八、执行体系; 前30席，直减10万/套;项目;9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。7月-217月-21Sunday, July 11, 2021 10、低头要有勇气，抬头要有低气。12:21:5412:21:5412:217/11/2021 12:21:54 PM 11、人总是珍惜为得到。7月-2112:21:5412:21Jul-2111-Jul-21 12、人乱于心，不宽余请。12:21:5412:21:5412:21Sunday, July 11, 2021 13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。7月-217月-2112:21:5412:21:54July 11, 2021 14、抱最大的希望，作最大的努力。11 七月 202112:21:54 下午12:21:547月-21 15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。七月 2112:21 下午7月-2112:21July 11, 2021 16、业余生活要有意义，不要越轨。2021/7/11 12:21:5412:21:5411 July 2021 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。12:21:54 下午12:21 下午12:21:547月-21