产权式酒店交易法律问题分.pdfVIP

百度文库 产权式酒店交易法律问题分析 一、 产权式酒店的概述 产权式酒店的渊源 “产权酒店”是上个世纪 70 年代兴起的产物， 在欧美发达国家和地区， 中产家庭逐渐成 为社会主流， 旅游业方兴未艾， 在旅游创新过程中， 瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店 （timeshare hotel ）”的概念，“ timeshare ”即“时空共享”， 酒店向游客、中产家庭或企 业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利， 该权利可以转售、 转让或者交换。 “时 权酒店”构成产权式酒店的最初形态模式。 经过长期的发展， 产权式酒店又逐渐演化出两种类型： “退休住宅”及“有限自用的投资型酒店公寓”。 “退休住宅”， 是一种所谓留后路的退休住房投资方式。 投资者在退休之前购楼， 每年和家 人去使用一段时间， 其余时间交酒店管理公司出租获租金回报。 到退休的时候作为颐养天年的住 所。这种类型的酒店在美国比较多见。 “有限自用的投资型酒店”，开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投 资者一般不在酒店居住， 而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红， 同 时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。 “时权酒店”、“退休住宅”、“有限自用的投资型酒店”三者的共同点是都秉承“时 空共享（ timeshare ）”的理念，投资者均享有一定期限免费入住的权利。 产权式酒店在我国的发展情况 随着我国经济的不断发展，人民生活水平不断提高，消费能力和理财观念逐步转变，在 近年来的旅游热、房地产投资热的推动下，产权酒店投资方兴未艾。 第一种“时权酒店”模式在我国最早出现， 这种模式之下因投资人不拥有客房的所有权， 故不能称其为真正意义上的“产权式酒店”， 因国情差异， 其发展在我国产生了“水土不服”的 现象。 “时权酒店”主要是依靠契约和信用机制保障投资者的权益， 而由于目前中国的物权和信 用机制不完善， 开发商携款潜逃的事件屡有所闻， 因此单凭契约保障很难取得投资者的信任， 这 就需要表明产权关系，产生了赋予投资者酒店所有权的必要性。 第二种“退休住宅”，因我国现行法律规定，土地及房产的使用年限的较短，并且对于 不同类型的土地及房产用途有不同的使用年限和使用规范，故在我国也未能成为主流的模式。 1 百度文库 只有第三种“投资型酒店”经过发展改良，逐步衍变成极具中国特色的产权式酒店。本 文所要讨论的产权式酒店，也正是这种中国特色的“投资型酒店”。 由于产权式酒店同一般商品房在出售和售后物业管理有较大的不同，我国至今未就此出 台专门的规范， 这就造成了现阶段产权式酒店的发展出现了一定程度的混乱。 笔者拟就我国“产 权式酒店”交易过程中存在的法律问题作一初步探讨。 二、 产权式酒店法律关系 产权式酒店的运作模式 产权式酒店比较成熟的的运作模式如下：首先，由投资者与开发商签订房屋买卖合同， 这些与普通商品房买卖是相同的， 投资者支付购房款依法取得酒店房间的所有权。 其次， 投资者 与酒店管理公司签订房屋租赁合同或者委托经营合同， 将房屋出租或委托给酒店管理公司， 约定 由酒店管理公司负责酒店经营， 投资者收取租金或分享经营收入， 或者获得一定时间的免费入住 权作为报酬， 等等。 不同的产权式酒店提供的回报方式有所不同，