谈房地产交易资金监管的重要性.pdfVIP

浅谈加强房产交易资金监管的作用 近年来，随着我国房地产市场的不断发展，房地产交易形态 日益丰富，房地产市场出现了一些新的现象，集中反映在一些房 地产开发企业善自挪用、占用预售房款；一些房地产经纪机构善 自占压、挪用客户交易保证金等违法、违规行为，这些现象的发 生制约了我国房地产业健康、有序地发展。而且，当前房产交易 资金监管的无序状态或所带来的社会危害不容忽视。由于过去一 些旧的政策、制度滞后于新形式下的房地产业的发展，所以，如 何能及时有效地完善制度，堵塞漏洞、防微杜渐，是摆在我们面 前的一个重要的课题。 一、房地产交易资金监管的现状。 一些城市已经设立了各种形式的的房产交易资金监管机构， 如：有以房产主管部门组建专门机构实施监管的；有以市住房置 业担保公司为主体实施监管的；有以房产交易登记机构为主体实 施监管的，还有以商业银行联合建设监理机构为主体实施监管的 等等。虽然已有部分城市已经建立了不同形式的房产交易资金监 管体系，但还没有在全国统一推广。 随着一些房地产开发企业占用、挪用商品房预售资金；一些 房地产经纪机构 携客户购房或租房保证金潜逃事件的暴露 , 房产 交易资金监管政策的滞后， 房产交易 资金监管流程的薄弱环节 , 房产交易资金监管效力的微弱都显露出来。 一 些 房 地 产 开 发 企 业 占用 商 品 房 预 售 资 金 用 于 重 复 买 地 和 预售，如此下去开发企业是既囤地又囤房。还有一些房地产开发 企业，在在建工程抵押期间进行销售并不告知购房人，也不办理 产权登记，长期同时占用银行信贷资金和购房资金，更有甚者， 直接就“一房多卖”或携款潜逃。 二、新建商品房售房资金监管的重大意义。 1 、有利于完善商品房预售制度。 近几年，随着我 国对外开 放的不断扩大、经济发展的不断增速，一些房地产政策有些滞后 属正常现象。但是，如何尽早地弥补这些滞后造成的漏洞是非常 重 要 的 。商 品房 预 售 制 度 在 我 国 房 地 产 市 场 仍 处 于 发 育 完 善 阶 段，房地产开发企业也处于起步发展阶段，在资本金略显不足、 房地产融资渠道较窄的条件下建立的。由于各地相关配套法规滞 后和管理不到位，特别是缺乏对预售款使用的有效监督，暴露出 了如逾期交房、无法按期办理两证（《房屋所有权证》和《土地 使用权证》）、挪用预售款形成“烂尾楼”等现象，直接导致购 房者利益和公共利益受损，严重的甚至会危机社会稳定。 所以， 加 强 对 商 品房 预 售 资 金 监 管 是 对 已 实 行 多 年 的房 地 产 预 售 制 度 的完善。 2 、有利于保证购房人的利益。 商品房预售款是房地产开发 企业的主要的融资渠道。在现实中，几乎每个城市都存在这样的 情况：购房者掏了钱却迟迟住不上房子，辛辛苦苦积攒多年的买 房钱成了开发商手中任意支配的“筹码”，购房人的利益受到 了 侵犯。房地产开发企业还将已抵押的商品房预售或将已预售的商 品房抵押，或进行房屋重复预售等等，使消费者的合法权益得不 到应有的保障。以上种种问题直接导致的是房产纠纷明显增多。 所以，只有建立完善的预售资金监管体系，严格控制开发商预售 资金的支配，才能真正实现保护购房人的合法权益。 3 、有利于保护金融机构的信贷资产的安全。 各类金融机构 房 贷 业 务 中 最 大 风 险 的 就 是 房 地 产 开 发 项 目贷 款 风 险 ，特 别 是 “烂尾楼”，它会给放贷金融机构造成巨大的经济损失，对金融 机构信贷资产安全购成了严重的威胁。一些房地产开发企业往往 通过“假按揭”等个贷形式从金融机构套现，一旦房地产开发企 业资金链断裂或超出他们所能控制的范围，开发商往往会携款潜 逃。另外，预售款在会计账上是一种负债，如有