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房屋赠与未过户案例 合同有无效
案情:
被告申某与吕某(女)原为夫妻,原告系被告婚生子。X 年 1 月6
日,被告经公证签订协议一份,约定共同出资购买位于花山区钢窗宿
舍某房屋一套赠与原告,当时因原告年龄小,未能领办到身份证,即
将产权登记在被告名下,但该房实际上一直由原告与被告吕某居住。
后因被告不肯办理房屋过户,以致成诉。庭审中,被告辩称赠与房屋
尚未过户,赠与合同并不成立。
裁判:
法院审理认为,被告签订的赠与协议系双方的真实意思表示,赠
与房屋虽未过户,但事实上一直由原告与其中的被告吕某居住,应视
为已经交付,赠与合同合法有效,被告应当办理该房过户手续。法院
据此判决被告申某、吕某于判决生效之日起十五日内协助原告办理赠
与房屋的产权过户手续。
评析:
本案是一起因赠与房屋未办理产权变更登记而引发的赠与合同
纠纷。所谓赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠
人表示接受赠与的合同。赠与合同是一种诺成性合同,当事人一方的
意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果,即通常所说的“一诺即
成”。当然,合同成立并不意味着合同生效,赠与合同的生效还需要
满足法定要件。根据赠与对象的不同,赠与可以分为动产赠与与不动
产赠与,动产赠与以赠与物交付为要件,而不动产赠与,因为法律对
其产权转移有特别规定而与前者有所区别。如本案中涉及的房屋赠与,
根据法律规定,房屋产权转移以登记过户为要件,相对应,对房产赠
与合同,一般情况下也应以产权登记的办理为其生效要件。诉讼中,
被告正是以此为由提出抗辩。
但事实上,房屋赠与未办理过户,并不意味着赠与合同必然未生
效。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉
若干问题的意见(试行)》第 128 条规定:公民之间赠与关系的成立,
以赠与物的交付为准。赠与房屋未办理过户手续,但赠与人根据书面
赠与合同已将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使
用该房屋的,可以认定赠与有效,但应令其补办过户手续。
有关本案的相关规定
《中华人民共和国继承法》第十六条的规定,公民可以立遗嘱将
个人财产指定由法定继承人继承或赠给法定继承人以外的人。夫妻双
方对夫妻共同财产享有共同的权利、承担共同的义务,双方享有平等
的财产处分权。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承
法〉若干问题的意见》第三十八条规定:“遗嘱人以遗嘱处分了属于
国家、集体或他人所有的财产,遗嘱的这部分,应认定无效”。因此,
配偶中一方将夫妻共有财产赠给子女和朋友,如未经另一方同意,该
配偶擅自处分共有财产的遗嘱应认定部分无效,依照《中华人民共和
国继承法》第二十六条的规定,对该遗嘱所涉及的共有财产,应分出
一半归配偶所有,其余一半由遗嘱指定的继承人继承。
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