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住所底商有关法律问题剖析 住所底商有关法律问题剖析 PAGE / NUMPAGES 住所底商有关法律问题剖析 住所底商有关法律问题剖析 跟着人们生活水平易居住条件的提升， 一方面为了知足广大住户对居住环境、居住质量和居住功能的需求， 另一方面开发商为了追求高额的利润，当前大部分住所小区内规划有底商。所谓住所底商，是指位于住所楼底部的商业房产。 主要包含以下两种形式， 一种是位于住所楼一层、二层或地基层的房产，一种是属于住所建筑物的“裙 楼” 即属于住所建筑物的隶属房子，多半为一至三层，所有是商业用途。在建筑形式上表现为依赖于住所楼的特色，整个楼的一层、二层或地基层的用途为商业， 楼上建筑的用途为居住。 在经营形式上表现为经营与人们生活亲密有关的生活用品销售和生活服务设备的特色。商业地产顾名思义是指用于商业用途的地产，而住所底商作为商 业地产一个重要分支， 因其差别于其余商业地产的建筑特色， 决定其在经营中也差别于其余商业地产。本文主要研究住所底商在产权年限、用途以及租借经营过程中的有关法律问题。 一、住所底商的产权年限及房子用途有关法律问题 （一）住所底商的产权年限 居民购置商品房，对商品房有完整的产权，即据有、使用、 利润及处罚的权益且没有时间限制。 但商品房所占用的土地仅有使 用姑且使用权是有年限的。依据《宪法》的规定，我国城市土地的 所有权回国家所有。 可是土地的使用权能够依法转让。 但土地的使用权依据不一样用途是有不一样时间限制的。 《城镇国有土地使用权出让 和转让暂行条例》第十二条的规定：居住用地的土地使用权出让最高年限是七十年；商业、旅行、娱乐用地的土地使用权出让最高年限四十年； 综合或许其余用地的土地使用权出让最高年限五十年。一般居民住所的土地使用权是七十年，一般商业地产的土地使用权是四十年。依据此条规定假如住所小区的开发加入商业开发后，土地的性质变为综合用地，土地的使用权年限由七十年变为五十年，并且在使用权届满时需办理的手续也有很大不一样，关于一般住所居民利益有很大伤害。关于此问题，房产开发公司的做法一般是向当地的土地部门提交两份申请，一份是底商的商业用地的申请；一份是上层住所的用地申请，在同一土地长进行分别办理。住所底商其实不因为其建筑的居住用地上，其土地使用年限就变为七十年，住所底商的仍旧作为商业用地，使用年限是四十年。同时也不因为住所底商的加入而影响居民住所的使用年限。 土地使用权年限届满此后怎么办理？《城市房地产管理费》 第二十二条规定：“土地使用权出让合同商定的使用年限届满， 土地使用者需要持续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续 期，除依据社会公共利益需要回收该幅土地的，应当予以赞同。 经赞同准予续期的，应当从头签署土地使用权出让合同，依照规 定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同商定的使用年限 届满，土地使用者未申请续期或许固然申请续期但依照前款规定 未获赞同的，土地使用权由国家无偿回收。”依据该条规定，建 设用地使用权限期届满，一定办理续期申请和审批手续，如未申请或未经审批，在土地使用权由国家无偿回收。此种做法未划分住所建设用地使用权和非住所建设用地使用权，不利于保护住所居民的利益。所以，《物权法》对此做出了调整规定。《物权法》第一百四十九条规定：“住所建设用地使用权时期届满，自动续期。非住所建设用地使用权时期届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房子及不动产的归属，有商定的，依照商定；没有商定的或许商定不明的，依照法律或行政法例的规定办理。”可是物权法并无规定有关自动续期的详细问题。比如自动续期后的限期怎样确立，自动续期后权益人能否应当支付花费，花费怎样计算。关于非住所用地在建设用地使用权届满后，建设用地 使用权的续期依照法律的规定办理， 即合用《城市房地产管理法》第二十二条的规定。住所底商其土地性质应当属于非住所用地， 在建筑用地使用权届满前应依照《城市房地产管理法》的有关规定，实时办理有关续期申请手续。 （二）住所底商的用途 在我领土地用途和房子用途是有明确规定的。城市房子用途取 决于两个方面：一是土地的用途，它决定了房子用途的走向 ;二是规 划设计的用途，它决定了房子用途的内容 ? 住所是专供居住的房子， 商业服务用房是从事商业和为居民生活服务所用的房子， 两者是两种 完整不一样用途的房子 ?底商无疑是商业服务性用房。又因其上层建 筑不行切割的建筑特色，开发公司在规划建设之初就应当对土地 性质和规划设计的用途特别注意。 土地及其上的房子是密切联合的，土地的用途与房子的用途是一致的 ?国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 18条规定： “土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方赞同并经土地管理部门和城市规划部门赞同，依照本章