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? ? ? ? ? 物流地产-详解 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 物流地产(Logistics Real Estate) 目录 1 物流地产概念的界定 2 物流地产的主体与对象 3 物流地产的发展历程[1] 4 物流地产与物流园区的关系[2] 5 参考文献 物流地产概念的界定 　　物流地产是指物流地产商根据社会发展的需求，在全球范围内选择合适的地点，并投资建设高效、优质、完善的相关物流设施，再将此物流设施转租给包括制造商、零售商、物流公司等在内有相关物流业务需求的客户，并由物流地产投资商专业管理队伍提供相关物业管理服务的物流活动。通过物流地产这种创新形式，一方面有需求的物流设施租赁企业可以减轻庞大的资产负担，将能够更加专注于企业本身的核心业务；另一方面物流地产投资商也可以获得更加稳定的出租收益，通过这种形式，物流租赁需求公司与物流地产投资商在利益和风险方面可以达到共赢局面。 　　究其本质而言，物流地产其实是物流服务和地产服务一体化相互结合的产物，通过二者的相互促进、相互补充，可以实现原有物流业价值链的扩充和延伸。同时，对于客户外包非核心业务需求的满足，有利于多方面融入客户价值创造体系，有利于与客户实现长期稳定的战略联盟，有利于从系统角度整合优化物流服务，有利于形成持续核心竞争力。更重要的是，物流地产恰好处于物流业价值链环节所构成的微笑曲线的顶端(参见下图所示)，因而能够为企业带来更多的附加值。这也是物流地产商倾向于物流地产投资的根源，亦是国内物流地产业兴起的重要动因。 　　 物流地产的主体与对象 　　在物流地产的运营活动中，存在着物流地产供需双方的合作，一方为出资建设物流设施的执行者，另一方为有着物流设施租赁需求的客户。两者合作之间相互存在各自的服务形式和需求业务，正是因为两者之间的合作才使得物流地产这种创新形式的产生和发展。 　　在满足各自需求的同时，共同努力实现共赢局面，实现利润最大化及价值最优化。 　　1.物流地产商是物流地产的实施者 　　无论是国外物流地产的发展还是国内物流地产的崛起，物流地产商是物流地产业的执行者，也是物流地产的主体，物流地产商为客户所提供的服务方式可以分为以下四种： 　　(1)标准物流设施与物流园区的开发 　　物流地产商在选定了合适的相关物流设施点后，开始进行设计、施工建设、完工等一系列的工作，将建设好的物流设施按客户对不同规模要求及合同条款转租给客户，为客户提供便捷、高性价比的物流设施。其运作模式参见下图所示。 　　 　　(2)按客户需求定制开发仓储设施 　　定制开发是指物流地产商根据客户的特定需求，最大限度地满足客户的商业属性，商业用途及商业规模等从而选择合适的地点，投资建设与管理客户专用的物流设施。 　　(3)收购与回租 　　当要达到供需双方的共同利益，帮助客户缩减开支，同时为了满足客户日益不断增加的财务目标，物流地产商可以选择收购客户现有的物流配送设施，并将其租给客户适用。 　　通过收购与回租的方式可以有效减少客户固定资产负债，从而通过精简资产、提高资本利用率，将主要精力放到企业核心业务方面。与此同时，物流地产商从中获得了大量盈利性物流设施，使得提高了固定资产成本，极大地提高了物流设施的周转利用率。其运作模式参见图下所示。 　　 　　(4)提供咨询服务相关业务 　　物流地产商利用企业自身的专业管理平台，为客户提供专业的咨询服务，协助客户设计及优化供应链管理，帮助客户更好地实现物流业务流程再造，解决在业务流程过程中遇到的问题。物流地产商从中可以收取适当的物流咨询费用，实现利润获得途径的延伸。 　　2.客户是物流地产的需求者 　　客户作为物流地产的租用方，也是物流地产的对象。为什么很多的物流企业租用物流设施而不是建设自己的物流设施呢？总结有以下几种原因： 　　(1)社会发展的需要。随着经济的飞速发展，全球化经营的理念则要求企业扩张的速度越来越快，为了节省时间成本、人力成本、物力成本，在合适的地点进行补点、运营，从而使得企业不得不改变原有的运营策略，然而原始积累对今后的扩张发展是供不应求的，不能只单靠自身的财力、物力寻求快速的发展，就必须通过有效的途径进行自身的扩张发展，而通过租用相关物流设施就能满足企业的低成本发展战略。 　　(2)注重投资利润回报。很多企业为了实现利润最大化，提高资产回报率、减少负债，就会从缩减固定资产的投入入手。越是大型的物流企业，越不自己建设物流设施，反而是通过租用物流设施来创造实现利润最大化的空间，它们就需要会通过固定资产剥离，将对固定资产的投入转化为对技术革新及产品研发上来，重点发展核心业务，增强同行业的竞争力，同时提升企业盈利能力。 　　(3)注重风险最小化。客户企业对经济发展速度的预测与自身发展能力的评估往往会发生不相符现象